4.10 La adquisición de viviendas propiedad personal por transmisión hereditaria.

La Constitución de la Republica de Cuba reconoce el derecho a la herencia sobre la vivienda de dominio propio . El Código Civil cubano, en su Artículo 8 en relación con la Disposición Final Primera , posibilita su aplicación con carácter supletorio en materia de régimen sucesorio en cuanto a aquellas relaciones jurídicas que tengan por objeto la vivienda, las cuales se regirán por las normas especiales vigentes al efecto, disposiciones éstas contenidas en la Ley General de la Vivienda, fundamentalmente, en sus artículos 75, 76, 77, 78, 79 y 83.

La Ley de Reforma Urbana reconocía el derecho hereditario sobre la vivienda, pero el heredero tenía que ser ocupante legal, de lo contrario sólo le correspondía de derecho a recibir el importe o valor económico de la vivienda.

La LGV estableció bases legales más amplias que reconocen el derecho de transmisión hereditaria testada e intestada, que incluye el derecho de tomar la posesión del bien aun en los casos que el heredero no ocupe el inmueble, siempre que al fallecimiento del causante la vivienda hubiere quedado libre de otras personas con derecho a ocuparla. De quedar ocupada por personas no herederas convivientes del propietario nace para ellos el referido “derecho de ocupación”.

En cuanto a la transmisión de los derechos sobre la vivienda en casos de fallecimiento de su propietario la normativa especial es esencialmente sui generis. Aun cuando adolece de todo tipo de denominaciones respecto a instituciones básicas que refiere, es categórica en las soluciones legales que ofrece para el traspaso por causa de herencia.

La transmisión de derechos sucesorios en materia de vivienda admite tanto la sucesión testada como la intestada; no obstante, establece tratamientos diferentes atendiendo a la distinción anterior. Al respecto dispone que las viviendas de descanso o veraneo en caso de fallecimiento de sus propietarios sean transmitidas según la legislación sucesoria común, librándolas así del cúmulo de restricciones de la normativa especial en relación a las viviendas de ocupación permanente.

Con respecto a estas últimas, el procedimiento difiere en dependencia de si su titular otorgó disposición testamentaria antes de su fallecimiento. En tal caso impone requisitos para que el instituido heredero pueda efectivamente adjudicarse el inmueble al ocurrir su muerte. Es omisa la ley especial al no especificar tampoco el tiempo de duración de tal convivencia para la procedencia de la adjudicación del bien inmueble en cuestión, siendo este un requisito que aporta el mejor derecho de un heredero en la adquisición.

4.10.1 Transmisión de la propiedad de la vivienda por testamento.

En materia de sucesión testamentaria de viviendas el artículo 76 de la Ley General de la Vivienda permite a su titular testar sobre ella, pero establece grandes limitaciones para que el instituido pueda adjudicársela. Entre las exigencias está como es lógico que no se encuentre entre las causales de incapacidad que en materia sucesoria recoge nuestro Código Civil .

El heredero testamentario podrá adjudicarse solamente si ocupa la vivienda al momento del fallecimiento del causante o si la vivienda quedara desocupada al ocurrir el deceso, debiendo la Dirección Municipal de la Vivienda acreditar documentalmente la inexistencia de convivientes, lo cual quizás sea solo un poco engorroso siempre que el heredero o legatario fuera al mismo tiempo de los llamados por la Ley para la herencia intestada.

En caso contrario, vienen obligados los herederos testamentarios a solicitar del órgano administrativo el correspondiente criterio favorable para proceder a la adjudicación del bien inmueble en cuestión, tanto en los casos que ocupen la vivienda al momento del fallecimiento como en aquellos casos que está libre de ocupantes. Ante tales situaciones las Direcciones Municipales de la Vivienda, realizaran cuantas diligencias investigativas considere necesarias para esclarecer cualquier ilegalidad sobre el asunto.

La Resolución No.14/06 del INV que cuando se trate de grandes inmuebles u otros y se procede a la adjudicación a favor del heredero testamentario, el notario, si el heredero no es de los llamados por la Ley para la herencia intestada, tiene que interesar la aprobación previa de la DMV. En todos los casos se oirá el parecer del Consejo de la Administración Municipal. En cuanto a las razones de utilidad pública o interés social y otro uso más justo y razonable, es bueno advertir que deberán ser expresas. La DMV debe señalar en la resolución el destino que se le dará a la vivienda.

La autonomía de la voluntad, como principio del Derecho, está basada en la libre manifestación de la voluntad sin intervención legal, solo con necesarias intromisiones legales atendiendo al destino socioeconómico que está destinada a cumplir la propiedad en el socialismo. Según Leonardo Pérez Gallardo, “la autonomía de la voluntad corresponde a un supuesto jurídico-normativo, en el que la decisión humana, puede libremente, sin ningún tipo de condicionamiento, salvo limitaciones legales, determinar la creación de un negocio jurídico con capacidad y sin dependencia, cualquiera sea su naturaleza” .

El citado precepto legal es una imitación a la libertad de testar como derecho concedido por la ley a toda persona natural con capacidad y aptitud legal para disponer libremente de su patrimonio a favor de otra persona para después de su muerte, y por ende, al citado principio de autonomía de la voluntad, pudiendo decir que la limitante es para el instituido al momento de la adjudicación pero no es así, ya que el resultado implica una modificación en la voluntad manifestada por el testador para cumplirse una vez ocurrido su deceso, lo cual no debía admitir condicionamientos.

Tal y como plantea Nancy Ojeda, “las restricciones impuestas en la mayoría de los casos sepultan la voluntad individual bajo una aparente voluntad social con consecuencias negativas”.

Consiguientemente constituye también una limitación de la libertad de testar, mediante la cual el titular de un bien garantiza la continuidad de su patrimonio para después de su muerte lo que en la mayoría de las ocasiones puede tener motivaciones afectivas, entrando a valorar la existencia de la vivienda familiar que tampoco está definida por nuestra legislación inmobiliaria.

Si nos referimos a la vivienda familiar, podemos entender que es el lugar donde se desarrolla la convivencia familiar, constituye el ámbito habitual de las relaciones conyugales y de filiación, es la vivienda habitual o principal donde reside normalmente la familia. En un sentido amplio, se considera cualquier superficie con techos y paredes susceptibles de servir de cobijo con destino de ser la base fija para la realización en común de la vida conyugal o familiar. Se sustentan criterios que la hacen coincidir con el hogar donde de hecho residen los cónyuges y sus hijos con habitualidad, con convivencia de sus miembros, con las funciones de cobijo y alimentación, de asistencia y formación, sin que tenga por qué coincidir con el domicilio legal.

La vivienda familiar no es únicamente el hogar común formado por los cónyuges con motivo del régimen económico del matrimonio, sino aquel lugar donde física, habitual y permanentemente hacen su vida diaria todas las personas cuya convivencia ha sido debidamente aceptada por el propietario, sin que necesariamente tenga que mediar un íntimo vínculo de parentesco pues no solo residen de conjunto en ocasiones familias consanguíneas, sino que bajo el mismo techo pernoctan en muchas ocasiones personas unidas por lazos de afinidad, sin que tengan otro lugar donde residir y que pueden coincidir con las personas que los titulares instituyan como herederos para después de su muerte.

Se ha evidenciado alguna atenuación de la citada disposición legal referida a la necesidad de autorización administrativa cuando se trata de adjudicaciones por parte de herederos no llamados por la Ley, con el reciente Dictamen No.1/09, de fecha 25 de marzo de 2009, emitido por la Dirección de Registro y Notarías del Ministerio de Justicia, que en su Apartado Décimo Primero establece que en aquellos casos en que existe una copropiedad por cuotas o de mano común y uno de los copropietarios fallece y el otro u otros ocupan o no el inmueble, no se requerirá autorización previa del de la Dirección Municipal de la Vivienda para autorizar la escritura de adjudicación cuando esta sea por vía testamentaria, aun y cuando los herederos no sean de los llamados por la ley en la sucesión intestada.

Igual tratamiento recibirán los casos en que el propietario otorgó testamento instituyendo como herederos universales a los llamados por ley y a otros que no lo son, siempre que se cumplan los requisitos exigibles en la legislación especial. Válido resulta precisar que tal Dictamen está encaminado a la simplificación y agilización de trámites en materia de derecho inmobiliario, teniendo como antecedente la Resolución 50/09, del Instituto Nacional de la Vivienda, que nada modifica en relación con esta materia.