8.2 Usufructo de bienes inmuebles de propiedad estatal en las inversiones extranjeras.

El usufructo es un derecho real en cosa ajena de goce o aprovechamiento, intransferible, que se atempera perfectamente a la transmisión de bienes inmuebles estatales en tales condiciones, pues el usufructuario está obligado a conservar la forma y sustancia del bien objeto del usufructo, dándole el uso conforme a su destino socio económico, es decir, que se utilizará en función del objetivo previsto en la autorización estatal concedida para la creación de la empresa mixta, resolución administrativa que constituye el título constitutivo del usufructo que se otorga a la entidad cubana para ser aportado como capital a la empresa mixta, que es en definitivas la destinataria del bien usufructuado.

El usufructo puede constituirse por un término de 25 años, prorrogable para las personas jurídicas hasta 50 años, siempre que se solicite antes de su vencimiento, tema sobre el cual existen criterios divergentes.

DÁVALOS FERNÁNDEZ considera que en el caso de las empresas mixtas tal término es más que suficiente ya que ellas son creadas para veinte o veinticinco años y ello en los casos en que la recuperación del capital invertido requiere de un largo período de explotación de la actividad de que se trate, para la obtención de ganancias de manera que sea atractiva la inversión para ambas partes .

VEGA VEGA apunta que cuando se trata de aporte cubano de terrenos para construir, el Código Civil autoriza se otorgue el usufructo por el término máximo de 25 años; no siendo tal solución la más adecuada, por lo que se aporta a la empresa mixta el derecho de superficie sobre el terreno pudiendo extender el término a 50 años según la propia normativa civil . Es posible también que tales empresas mixtas reciban los terrenos o instalaciones en arrendamiento.

8.3 El derecho de superficie en las inversiones extranjeras.

El derecho de superficie es también un derecho real en cosa ajena de aprovechamiento, que en esencia es la facultad de poseer, gozar y disfrutar del suelo propiedad del Estado, fundamentalmente, para la construcción de viviendas u otras instalaciones, aunque puede ser dedicado a otras actividades determinadas.

A diferencia del derecho de usufructo, el superficiario es propietario de aquello que construya en el terreno entregado en superficie para que realice obras o construcciones y posee sobre la edificación plenos poderes dominicos, siendo un derecho transferible.

Como citamos antes, el término por el cual se concede el derecho de superficie es de 50 años, prorrogables 25 años más. Al extinguirse dicho plazo las construcciones existentes se revierten a favor del Estado, pagando de esa forma las acciones que le corresponden en la empresa mixta constituida, si no se dispuso al momento de la autorización para su constitución que ambas partes, cubana y extranjera, abonaran el valor del derecho de superficie al Estado, según el precio que haya sido fijado por el Gobierno previo avalúo del terreno, que no tiene que coincidir con el precio del derecho perpetuo de superficie que refiere la Ley General de la Vivienda para la entrega de terrenos para la construcción de viviendas por esfuerzo propio de la población.

La Ley No.77/95, Ley de Inversiones Extranjeras, en su artículo 16.1, establece el amparo legal para la realización de inversiones en bienes inmuebles. Expresamente el artículo 19.1, inciso d), regula que el derecho de superficie se considera la aportación de capital del socio nacional.

Existen otras regulaciones que posibilitan la implementación de este derecho real; si examinamos el Decreto-Ley No.214/00, que regula la hipoteca sobre bienes inmuebles de empresas y entidades que se dedican al desarrollo inmobiliario, se elimina la posibilidad de hipotecar el derecho de superficie que regula el apartado 5 del artículo 107 de la Ley Hipotecaria pero sí permite hipotecar la propiedad superficiaria por ser la misma un bien inmueble y no entrando en contradicción con el referido Decreto-Ley.

A tales efectos encontramos la regulación del artículo 218 del Código Civil cubano en cuanto prescribe que también las personas jurídicas pueden ser superficiarias y entre éstas, podemos encontrar las empresas dedicadas al desarrollo inmobiliario .

Según expresa la Dra. MARTHA FERNÁNDEZ MARTÍNEZ “la práctica ha evidenciado que el inversionista extranjero no se alienta a ser titular de un Derecho de Superficie en Cuba para negocios relacionados con bienes raíces por el fenómeno de la reversión, efecto último de la extinción de la superficie, que si bien para la parte cubana representa un beneficio, constituye un desaliento económico para el inversionista extranjero”