BIBLIOTECA VIRTUAL de Derecho, Economía y Ciencias Sociales

EL RÉGIMEN JURÍDICO DE LA VIVIENDA Y DEMÁS BIENES INMUEBLES EN CUBA

Gustavo Enrique Rodríguez Montero


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4.7.2 Unificación y división de viviendas.

• Unificación de viviendas

La Ley autoriza a los propietarios individuales de dos viviendas colindantes o situadas una en los altos de otra a intercomunicar dichas viviendas, convirtiéndolas en una sola, conformándose jurídicamente una copropiedad por cuotas entre los titulares de los inmuebles. No procede la unión de viviendas que no sean de propiedad personal.

Con esta categoría jurídica de unificación de viviendas no se adquiere derecho real alguno sino que cambia su forma de ejercicio, pues ya existe un derecho de propiedad precedente, pasándose a ejercer la propiedad de manera conjunta. Requiere de licencia de construcción, para que acometidas las acciones constructivas necesarias y acreditada la habitabilidad, se formalice ante notario para posteriormente inscribirse el acto en el Registro de la Propiedad .

• División de viviendas

Los propietarios de una vivienda están facultados para dividirla, siempre que sus divisiones y formas lo permitan, con el objetivo de liquidar la copropiedad o para separar a uno o más convivientes del núcleo familiar. Puede hacerse de forma voluntaria u obligatoria. Se admite en el Artículo 73 de la LGV, que en su redacción refiere la necesidad de Licencia de Obras en tanto media para su ejecución una acción constructiva .

La Resolución No.50/09 del INV, varió este aspecto del artículo señalado anteriormente, en tanto establece que para el caso de las unificaciones y divisiones de viviendas, actos que se formalizan directamente ante notario público, se describirán las viviendas resultantes con su correspondiente numeración y la determinación de su precio legal, bastando solo el Dictamen Técnico emitido por el Arquitecto de la Comunidad que avale dichas acciones.

-Voluntaria:

• Se realiza por el consentimiento de los copropietarios o el propietario, en su caso.

• Se asumen los gastos de forma conjunta por ambos cotitulares.

• Se formaliza ante notario, con el otorgamiento de la correspondiente escritura pública.

-Obligatoria:

El procedimiento para la división obligatoria está regulado en la Resolución No.216/90, del Presidente del INV. Constituye un proceso contencioso pues existe un cotitular que no la acepta. Se promueve ante la DMV por un copropietario el cual asume los gastos de la división.

La promoción del trámite requiere presentar la solicitud de propuesta de división con el plano constructivo en que se establece la pretensión de la parte. De ello se da traslado a la contraparte que hará sus alegaciones y propuestas pertinentes. La DMV resolverá la división obligatoria, valorando el Dictamen técnico que a modo de prueba pericial solicitará de oficio, sobre la posibilidad de la división que se trata de realizar y las acciones constructivas que sean necesarias, consignando además si dicha obra requiere de licencia.

De tal forma en su fallo podrá acoger la proposición de alguna de las partes que equipare ambos inmuebles, preferirá el mejor a quien tenga hijos menores o ancianos, no afectará económicamente a los titulares y proveerá la indemnización de existir desigualdad. La Resolución decretando la división obligatoria es recurrible en la vía judicial.

No existe término legal para realizar la división del inmueble, lo que provoca innumerables conflictos pues no siempre se logra al mismo tiempo, que las porciones resultantes reúnan los requisitos mínimos para ser una vivienda adecuada.

Una vez certificada la habitabilidad por parte del promovente la DMV procederá a dictar la Resolución-Titulo, que constituye el documento acreditativo de la titularidad. En esta se declararán las servidumbres constituidas, la copropiedad sobre el suelo cuando no sea posible dividir y se advertirá que la autorización no significa una prioridad para la adquisición de materiales.

En la división existe un cambio en el objeto de la relación jurídico real, pero solo en el caso en que se produce la división para atribuir la propiedad a un conviviente, hay traslación o adquisición de la propiedad, en los restantes existe una modificación jurídica real porque aquí se ejerce la propiedad de manera individual a partir de la división pero a partir de un derecho preexistente, que no ha cambiado de titular lo que ha variado es la forma de ejercicio.

Actualmente se encuentra en estudio un proyecto modificativo de la citada Resolución No.216/90, del INV, atendiendo a las modificaciones que han sufrido las normas relacionadas con ella, por ejemplo, la Resolución No.10/06, del propio INV, faculta a la Unidad Municipal Inversionista de la Vivienda para otorgar dicha Licencia también en los casos de división de viviendas, así como le otorgó facultades a las oficinas del Programa del Arquitecto de la Comunidad entre otras, para dictaminar técnicamente sobre este tipo de acción constructiva, por lo que en tal sentido resulta necesario perfeccionar y adecuar el actual procedimiento para la autorización de la referida división obligatoria.

4.7.3 La facultad de determinar los convivientes y dar por terminada la convivencia.

El artículo 64 de la Ley General de la Vivienda establece la facultad del propietario de determinar qué personas convivirán con él y dar por terminada esa convivencia sin necesidad de declaración administrativa ni judicial. Los convivientes llegan a la vivienda con la anuencia del titular, por lo que la Ley tiene el propósito de respaldar su autoridad. Cuando se da por terminada la convivencia hay dos intereses particulares en pugna. La autorización expresa o tácita, indefinida o temporal, para permanecer en una vivienda otorgada por el propietario no genera derecho alguno a favor del beneficiario.

Para los convivientes existe un tratamiento diferente al de los ilegales ya que estos últimos están fuera de la Ley o al margen de ella. Su ocupación es contraria a derecho y sancionada en la vía administrativa con las medidas que la Ley dispone. El interés en pugna es contra el Estado.

En el enfoque de la convivencia ha de tenerse presente lo relativo a la copropiedad. En este caso se requiere la autorización de los copropietarios para que cualquiera de éstos pueda determinar otra persona conviviente. Cualquiera de los condómines puede promover el cese de convivencia. La decisión que adopte la Dirección Municipal de la Vivienda es impugnable por las partes inconformes ante la Sala de lo Civil y Administrativo del Tribunal Provincial Popular, tanto por el conviviente como por el propietario.


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