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EL RÉGIMEN JURÍDICO DE LA VIVIENDA Y DEMÁS BIENES INMUEBLES EN CUBA

Gustavo Enrique Rodríguez Montero


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CAPITULO III: RÉGIMEN JURÍDICO DE LAS VIVIENDAS DE PROPIEDAD ESTATAL

Las viviendas que pertenecen en propiedad al Estado se agrupan bajo dos titularidades fundamentales: arrendamiento, en sus modalidades fundamentales de arrendatario permanente o arrendatario de viviendas vinculadas y medios básicos y usufructo de cuartos, habitaciones y accesorias, por no tener la condición de vivienda adecuada. En estos casos merece significación especial la ocupación permanente de los inmuebles por personas naturales, con fines habitacionales.

3.1 El arrendamiento de viviendas de propiedad estatal.

El arrendamiento de viviendas del Estado se define en el artículo 49 de la Ley General de la Vivienda donde se establece quiénes pueden ser los sujetos beneficiados para ser titulares por este concepto .

De este artículo fue suprimido el segundo párrafo referido a los usufructuarios onerosos y ocupantes legítimos que no acudieron a la transferencia de la propiedad, como ya fue detallado. Esta modificación se realizó por el citado Decreto-Ley No.233/03.

La figura del contrato de arrendamiento recogida por la normativa administrativa no tiene grandes diferencias con la prevista en la legislación civil vigente . En tal sentido, el arrendador siempre será el Estado, representado por la Dirección Municipal de la Vivienda y cuestionable pudiera ser lo referido a la temporalidad del derecho concedido, pero en la práctica el contrato se considera renovado, sin que las partes tengan que hacerlo expresamente.

La ocupación legal de viviendas en concepto de arrendamiento solo es posible acreditarlo mediante Contrato de arrendamiento de viviendas, suscrito por funcionarios de la DMV, tal y como dispone la Circular N0.1/90 del INV.

Una de las causales del citado artículo 49 de la Ley General de la Vivienda expresa que el Estado, a través de las Direcciones Municipales de la Vivienda podrán ceder en arrendamiento los inmuebles urbanos de su propiedad, cuando por otras causas se considere conveniente o necesario no asignarlas en propiedad, dejando así la posibilidad de que se entregue en este concepto, que hoy se convierte en necesidad, para un racional uso y disfrute de las viviendas estatales.

Esta justificación legal posibilitó que el Instituto Nacional de la Vivienda dictara la Resolución No.339, de 26 de octubre del 2005, por la cual las viviendas que construya el Estado o por cualquier razón queden disponibles son asignadas, en concepto de arrendamiento a las personas que sean seleccionadas para ocuparlas. Luego de su entrada en vigor, el Estado solo entregará viviendas en propiedad para casos excepcionales.

Excepciones de lo dispuesto por la mencionada Resolución son las viviendas que:

a) se asignen a las entidades para ser empleadas como medios básicos;

b) se asignen a microbrigadistas cuya solución de viviendas esté pendiente a la entrada en vigor de la presente Resolución;

c) financien en divisas los trabajadores internacionalistas de la salud; y

d) se asignen a personas que son propietarios de sus viviendas, a cambio de la que poseen.

Resulta válida la aclaración de este precepto contenida en la Circular No.1, de fecha 23 de junio de 2006 del Director Jurídico del INV, en cuanto específica que tampoco se consideran dentro de los supuestos a los cuales de les entregará la vivienda en arrendamiento los casos que por convenios de entidades estatales competentes con los destinatarios de estas o por mandato de la Ley, las personas que deben ocuparlas devienen propietarios de las mismas, tales como:

a) las viviendas que se construyen por el movimiento popular y así conste en el contrato correspondiente, se transfieren en propiedad una vez terminadas.

b) aquellas que hayan sido construidas o se construyan según el apartado primero de la Resolución No.61/86, tal como quedó modificado por la Resolución No.222/99.

c) las viviendas que están o sean declaradas vinculadas según la legislación vigente. En tales casos prevalece el derecho a la transferencia surgido con el contrato de arrendamiento de vivienda vinculada.

d) los supuestos regulados en la Ley General de la Vivienda en los que se reconoce el derecho a la transferencia de la propiedad en cumplimiento del mandato de la Ley por fallecimiento o abandono definitivo del país de sus titulares.

El precio a pagar por concepto de arrendamiento se calcula de acuerdo a los metros cuadrados de superficie útil menos la depreciación, sin tomar en consideración la ubicación geográfica ni los intereses bancarios.

Se hará efectivo el pago mensualmente, a solicitud de la Dirección Municipal de la Vivienda, mediante retenciones en los salarios, sueldos o haberes, pensiones o cualquier otra retribución periódica u otros ingresos que perciba el arrendatario y si no fuera posible en algún momento realizar dichos descuentos, mediante retenciones en los ingresos de cualquiera de los ocupantes de la vivienda.

De no existir ocupantes con ingresos fijos sobre los cuales practicar las retenciones, el pago de las mensualidades deberá hacerse en la agencia de población del Banco Popular de Ahorro correspondiente al domicilio del arrendatario.

En los casos de núcleos de bajos ingresos, si la mensualidad a pagar es muy superior al 10% de los ingresos del núcleo familiar, la Dirección Provincial de la Vivienda, haciendo uso de su facultad discrecional, podrá rebajarla, adecuándola a ese límite en correspondencia con los beneficios que estipula el artículo 50 de la Ley General de la Vivienda.

La condición de arrendatario permanente de una vivienda tiene un tratamiento similar al régimen jurídico reconocido para los propietarios:

• Los arrendatarios pueden permutar las viviendas sobre las cuales ejercen su titularidad, sin que puedan oponerse a ello los ocupantes que no ostenten igual condición legal.

• Entre sus derechos, los arrendatarios pueden determinar los convivientes que ocuparán conjuntamente con él la vivienda y dar por terminada la convivencia de igual forma que se establece legalmente para el propietario.

• Existen reconocimientos de derechos a favor de los convivientes del arrendatario para el caso de fallecimiento del titular o abandono definitivo del país.

Un derecho-obligación muy importante de los arrendatarios es el de mantener la ocupación del inmueble, lo que puede conllevar a la terminación del contrato si se demuestra la no ocupación injustificada de la vivienda durante más de seis meses. No obstante, se posibilita el reconocimiento de derechos a favor del cónyuge, ex-cónyuge, ascendiente o descendiente que hubiera residido conjunta y permanentemente con el titular en la vivienda, durante un año antes de la fecha de la mudada, declaración que podrá hacerse después de los seis meses de abandono o mudada del inmueble del titular del derecho de arrendamiento mediante resolución de la Dirección Municipal de la Vivienda.

Los reconocimientos de derechos de arrendamiento son facultad de la Dirección Municipal de la Vivienda. En caso de que faltare alguno de los requisitos previstos legalmente para la concesión del derecho de arrendamiento podrá ser completado por el Consejo de la Administración de los órganos locales del Poder Popular. Lo anterior explica por qué en ningún caso ni siquiera con el fallecimiento existe libre disponibilidad del derecho por el arrendatario, diferencia sustancial con el régimen jurídico de los propietarios.


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