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EL RÉGIMEN JURÍDICO DE LA VIVIENDA Y DEMÁS BIENES INMUEBLES EN CUBA

Gustavo Enrique Rodríguez Montero


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4.6 Permuta entre personas naturales.

La permuta es un contrato admitido en la legislación civil y consiste en el intercambio o trueque de un bien por otro. A este contrato le sarán aplicables en lo pertinente las disposiciones que regulan el con¬trato de compraventa, lo cual implica, por ejemplo, la necesaria formalización del acto ante notario público.

En el mundo actual, el contrato de permuta tiene determinadas peculiaridades que lo diferencian del aplicable en nuestro país, que desvirtúan su naturaleza jurídico-real, identificándolo más con el contrato de compraventa: Compras y vendes al mismo tiempo, por lo que evitas el problema de comprar un inmueble sin vender el tuyo, con el objetivo de eliminar los riesgos de la compraventa tradicional.

Cuando el bien objeto del cambio es una vivienda, por estar sujeto a legislación especial, se rige por los requisitos que se establecen por ésta; no cumplir con ellos puede provocar la ineficacia del acto jurídico.

Los artículos 54, 68 y 69 de la Ley General de la Vivienda establecen la posibilidad de la permuta de viviendas . Esta permuta podrá realizarse entre propietarios libremente de forma voluntaria u obligatoria, bilateral y multilateral. La redacción inicial de la Ley permitía que los titulares de una vivienda en concepto de propiedad, sin necesidad de autorización administrativa, concurrieran directamente ante notario público y formalizaran el acto jurídico pretendido.

Los citados artículos 54 y 67 de la Ley General de la Vivienda, disponen que el Instituto Nacional de la Vivienda instruya el procedimiento mediante el que se resuelven las permutas donde participan arrendatarios de viviendas propiedad del Estado y las permutas obligatorias, respectivamente.

Por su parte, la Disposición Transitoria Segunda de la propia Ley establece que el Instituto Nacional de la Vivienda regulará el procedimiento de las permutas de las viviendas en las que sean partes, conjuntamente, propietarios y arrendatarios.

Este fundamento fue el que motivó que en el año 1989, el Instituto Nacional de la Vivienda dictara la Resolución No.381, del día 25 de septiembre, “Reglamento para las Permutas”, que en su contenido solo regulaba las permutas de viviendas que se formalizaban ante las direcciones municipales y que eran aquellas en las cuales al menos una de las partes no fuera propietario, o las que, aún siendo los titulares propietarios, se interesara con carácter obligatorio.

La Resolución No.399, de fecha 17 de Octubre de 1990, del Instituto Nacional de la Vivienda estableció regulaciones para los casos de las permutas multilaterales en que resultaba propietario un conviviente que no ostentaba esa condición, constituyendo un contrato mixto de permuta y donación, por lo que se requeriría de la aprobación previa y expresa de la Dirección Provincial de la Vivienda, pudiendo solamente ser aprobada si el conviviente resultaba ser de los que aparecen consignados en el artículo 65 y la Disposición Transitoria Tercera de la Ley General de la Vivienda, también llamados “convivientes especialmente protegidos” ; hermano, tío o sobrino del propietario; o aquellos que, aún sin vínculo de parentesco con el propietario, hubiesen convivido en la vivienda durante 5 o más años.

La anterior norma legal fue modificada por la Resolución No.64, de 24 de Abril de 1992, del INV, en el sentido de que si el conviviente era ascendiente o descendiente del propietario que permutaba, una vez comprobado por el notario actuante este extremo, procedería a la formalización de la permuta, sin necesidad de aprobación previa de la Dirección Provincial de la Vivienda.

El antemencionado artículo 69 de la Ley General de la Vivienda resultó modificado por el Decreto-Ley No.211, de 19 de julio del 2000 , facultando al Director Municipal de la Vivienda para autorizar las permutas que se pretendan realizar entre los titulares de viviendas, habitaciones o accesorias, obligando así a todos los permutantes a requerir la autorización de la administración, incluso como trámite previo de las permutas entre propietarios para concurrir ante notario público, con carácter de requisito esencial.

Resultó necesario entonces derogar el anterior “Reglamento para las Permutas”, por lo que se dicta la Resolución No.400/00 del propio INV, que regula el procedimiento para la autorización administrativa de las permutas de viviendas, habitaciones y accesorias. En su texto esta norma legal subsume lo dispuesto por las citadas Resoluciones Nros.399/90 y 64/92, sistematizando en una sola disposición jurídica las regulaciones relativas a las permutas de manera tal que se unificara todo lo legislado al respecto e introduciendo las modificaciones necesarias para adecuarlas al Decreto-Ley No.211/00 y a las nuevas circunstancias de enfrentamiento a las ilegalidades.

La Resolución No.400, de 13 de septiembre del 2000, del INV, atempera las autorizaciones de permuta con donación en los casos de permutas multilaterales a los requisitos de consanguinidad o afinidad previstos legalmente en esa fecha.

Para hacer más expedito el proceso de autorización de permutas y a la vez mantener el debido control sobre estas operaciones, el Instituto Nacional de la Vivienda deroga la Resolución No.400/00 y dicta la Resolución No.617, de fecha 21 de Octubre de 2003, Reglamento para las Permutas, introduciendo los siguientes cambios con respecto a aquella:

 La DMV al notificar la Resolución de Permuta correspondiente devuelve sólo los títulos, conservando en el expediente todas las diligencias y documentos que se tuvieron en cuenta para valorar la autorización, permitiendo el control sobre los procesos por el sistema de supervisión e inspección del INV

 Las personas interesadas en permutar sus viviendas, habitaciones o accesorias solicitarán la autorización de permutas ante el funcionario que designe el Director Municipal de la Vivienda y aportarán el título, certificación de pago actualizado y Certificación para Permuta de las viviendas que estén en otro municipio, eliminando la Declaración Jurada, evitándole inconvenientes a los interesados, al no tener que comparecer todos los titulares en la Dirección Municipal de la Vivienda

 En ningún caso la Dirección Municipal de la Vivienda admitirá la participación de terceros en el proceso, excepto el abogado que lo represente, eliminando los llamados “intermediarios, permuteros o corredores” .

 La Dirección Municipal de la Vivienda de los municipios que no autorizaron la permuta administrativa pero tienen en su territorio viviendas dentro de la misma, dentro de los quince días hábiles siguientes a conocer de la permuta, emitirán el documento acreditativo de la titularidad que corresponda, ya sea el Título de Propiedad, el Contrato de arrendamiento o la Resolución de Usufructo.

 La permuta de participación en la copropiedad de una vivienda para que el propietario de otra se una al copropietario que permanece en la vivienda, sólo se autorizará si con la decisión de aprobarla, se resuelve un problema de reunificación familiar u otras razones humanitarias lo justifican, evitando los subterfugios.

 Se crea el Certificado para Permutas para los interesados en permutar una vivienda cuando esta esté situada en municipio distinto a aquel donde debe promoverse la solicitud.

 En casos excepcionales, a propuestas de las Direcciones Municipales de la Vivienda, el Director Provincial de la Vivienda podrá autorizar permutas en las que concurran más de tres viviendas, facultad que correspondía al Presidente en el procedimiento anterior.

 El propietario de una vivienda, al permutarla por otra de propiedad estatal, mantiene su misma condición de propietario, excepto cuando se permute una de propiedad personal con dos, una de las cuales sea estatal, en cuyo caso quien la ocupe lo hará en igual concepto al del ocupante anterior.

 Se precisa la actuación con respecto a las permutas y el hecho de salidas del país, pudiéndose autorizar en casos excepcionales por razones humanitarias, siempre que el Estado no pierda en el cambio.

 Se dispone que cuando la permuta se produzca con una habitación o accesoria; caso en el cual pasará a la condición de usufructuario, el ocupante de la habitación o accesoria podrá adquirir la propiedad de la vivienda recibida mediante el pago de su precio legal actualizado, cobro que no se disponía con anterioridad.

 Se incluye la posibilidad de los arrendadores de viviendas de promover permutas de viviendas por dos para separar convivientes.

La aplicación de la Resolución No.617/03 del INV justificó la necesidad de su perfección en el sentido de simplificarlo, para evitarle gestiones innecesarias a la población, resultando atinado introducirle nuevas modificaciones al procedimiento para las permutas y así lograr mayor fluidez y eficacia en la gestión de las direcciones municipales de la Vivienda.

Por tal razón el Instituto Nacional de la Vivienda dictó la Resolución No.12, de 6 de Enero de 2006, vigente “Reglamento para las Permutas”, que las personas interesadas en permutar sus viviendas, habitaciones o accesorias, promueven el trámite ante el funcionario designado para ello por el Director, mediante Declaración Jurada ante funcionario de la vivienda, acompañando los títulos de las viviendas, habitaciones o accesorias objeto de permuta, certificación acreditativa de su pago actualizado y certificación para permutas, emitida por la Dirección Municipal de la Vivienda del territorio donde esté situada la vivienda, habitación o accesoria, en los casos que estas sean de municipio distinto a aquel donde debe promoverse la solicitud, en cuyo caso los titulares no están obligados a personarse en el acto de solicitud de la permuta.

Asimismo, la Resolución No.12/06 del INV permite también la permuta y donación en aquellos casos en que como resultado de la permuta el conviviente de un propietario pase a ocupar una vivienda en concepto de propietario, arrendatario o usufructuario, siempre que se cumplan los siguientes requisitos que se exigen legalmente para la donación, a excepción de los cónyuges y de que el término de convivencia en esta ocasión es de cinco años.

La Resolución No.12/06, del INV, adolece también de defectos de redacción al concebir la figura de la permuta de participación, tal y como sucede en la donación de participación. En ambos casos no se precisa que la copropiedad no tenga su origen en la comunidad matrimonial de bienes, en cuyo caso debe atenerse a las reglas de disolución previstas en la legislación familiar, por lo que solo podrán ser usadas en la copropiedad por cuotas.


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