5.9 Los Edificios Multifamiliares.

El término de Edificio Multifamiliar, acuñado en la Ley No.48/84, es parte inseparable ya del régimen jurídico de la vivienda en Cuba y se continúa enarbolando desde entonces.

Esta primera LGV tuvo dentro de sus objetivos fundamentales, expresados en su último POR CUANTO, reunir en un solo texto legal las regulaciones básicas que han de normar una materia tan importante como la de la vivienda. Asimismo en la Disposición Final Segunda dispuso que se derogaran las leyes, decretos-leyes, reglamentos y cualquier disposición que se opusiera al cumplimiento de lo que por dicha Ley se estableció. Así dedicó 18 de sus artículos a la regulación de lo que en Cuba se conoce como «Edificios Multifamiliares», complementada por el “Reglamento de los Edificios Multifamiliares”, puesto en vigor mediante la Resolución No.29, de 3 de marzo de 1987, del Instituto Nacional de la Vivienda, derogada por la Resolución No.4, de 14 de enero de 1991, del propio órgano administrativo.

La nueva Ley General de la Vivienda, Ley No.65 de 1988 y la citada Resolución No.4/91 del Instituto Nacional de la Vivienda, en estudio hoy para su modificación, son los cuerpos legales que establecen y regulan el Régimen de Edificios Multifamiliares, aunque existen otras normativas que complementan el funcionamiento de dicho régimen.

El artículo 6 inciso e) de la Ley, conceptualiza los edificios multifamiliares de la siguiente manera: “toda edificación de varios pisos en que existan viviendas independientes que ocupan cada una de ellas todo o parte de un piso, o las que contando con un solo piso con varias viviendas, éstas tengan elementos comunes de servicio”. Más adelante en su artículo 87 se deja establecido que:”El propietario de una vivienda ubicada en un edificio multifamiliar tendrá derecho exclusivo a su vivienda y a una participación igual a la de los demás propietarios en los elementos comunes del inmueble”, constituyendo así el elemento privativo de este régimen

A continuación el propio cuerpo legal deja definido que se consideran elementos comunes del inmueble:

a) El terreno en que se asiente el edificio;

b) los cimientos, paredes maestras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras y vías de entrada y salida o de comunicación;

c) los sótanos, azoteas, patios, jardines y garajes, salvo que sean parte de la propiedad de una de las viviendas que integren el edificio;

ch) los locales destinados a alojamiento del encargado;

d) los locales o instalaciones de servicios centrales, como electricidad, luz, gas, cisternas, tanques, bombas de agua y demás similares;

e) los ascensores, incineradores de residuos y, en general, todos los artefactos o instalaciones existentes para beneficio común;

f) todo lo demás que sea racionalmente de uso común del edificio o necesario para su existencia, conservación y seguridad.

Otros pueden ser considerados elementos comunes siempre que se cuente con el consentimiento expreso de la totalidad de los vecinos y que solo satisfagan necesidades de un número de apartamentos o pisos, a estos se les denomina elementos comunes de carácter limitado.

No se considerarán elementos comunes generales del edificio multifamiliar los que formen parte de las casas-apartamentos, edificadas en la última planta del edificio según su proyecto original y que como vivienda individual se diferencien sustancialmente del resto de los apartamentos desde el punto de vista arquitectónico y funcional.

Los propietarios de dichas casas-apartamentos, conocidas como pent-houses, estarán obligados a dar acceso a ese nivel del edificio a las personas que atienden la instalación, mantenimiento y reparación de ascensores, tanques de agua, antenas de televisión u otras que se instalan usualmente en ese nivel o sobre el mismo y que prestan servicios a los apartamentos del edificio . También están obligados los propietarios a mantener y reparar la terraza del pent-house de modo que no se produzcan filtraciones hacia los apartamentos del nivel inferior.

Los elementos comunes, generales o limitados, se mantendrán en condominio y no podrán ser objeto de la acción de división de la comunidad. Cada titular podrá usar los elementos comunes conforme con su destino, sin impedir o estorbar el legítimo derecho de los demás.

La naturaleza jurídica del régimen de edificios multifamiliares esta dada en que es una forma de propiedad sobre la vivienda sui generis al integrarse por el derecho exclusivo sobre la vivienda y el condominio indivisible sobre los elementos comunes.

En resumen son cuatro los aspectos que particularizan esta institución:

 Los locales se encuentran divididos en forma tal que sean susceptibles de aprovechamiento independiente.

 Basta que se trate de una vivienda sobre otra o de viviendas en un mismo plano.

 La concurrencia de elementos que sean para beneficio común.

 El aprovechamiento de los elementos comunes esta indisolublemente ligado al elemento privativo sin necesidad de que este presente.