CAPITULO I: EDIFICACIÓN DE BIENES INMUEBLES

1.1 Edificación de viviendas.

La construcción de viviendas en Cuba se propicia, fundamentalmente, por esfuerzo propio de la población y por la acción estatal, todo lo cual queda definido en el artículo 1 de la Ley General de la Vivienda (LGV). Las diferencias entre los requisitos de cada una de estas formas de realización de las acciones constructivas se evidencian al examinar el procedimiento técnico-constructivo y legal que está regulado en la citada Ley y complementado en las Resoluciones Nos.10 y 11, dictadas el 6 de enero del año 2006, por el Instituto Nacional de la Vivienda(INV), las cuales constituyen el “Reglamento para la nueva construcción y rehabilitación de viviendas por esfuerzo propio de la población” y el “Procedimiento para otorgar licencias o autorizaciones de construcción y certificados de habitable”, respectivamente.

Como antecedentes obligados se debe destacar que el artículo 15 de la mencionada Ley General de la Vivienda, fue modificado por el Decreto-Ley No.211 , del 19 de julio del 2000, que faculta a las Direcciones Municipales de la Vivienda para la expedición de licencias de construcción por esfuerzo propio y al Presidente del Instituto Nacional de la Vivienda para emitir las regulaciones necesarias para su implementación.

A tales efectos se promulgó la Resolución No.330, de 19 de junio del 2001, anterior “Reglamento para la construcción y conservación de viviendas por esfuerzo propio de la población”, que fue derogado al resultar conveniente establecer nuevas regulaciones para las acciones constructivas por esfuerzo propio de la población, relativas al régimen jurídico, derechos y obligaciones para la ejecución de dichas acciones, así como las atribuciones y funciones de las distintas entidades del Sistema de la Vivienda implicadas en esta actividad, adaptadas a las nuevas condiciones del país .

Algunas de las principales acciones constructivas reguladas se definen en las citadas normas, donde aparecen conceptualizados términos tales como la conservación, construcción, reconstrucción, remodelación, ampliación, unificación, división, reposición, rehabilitación, edificio multifamiliar, esfuerzo propio, solares yermos, intervención a escala urbana, licencia de construcción, autorización de construcción, certificado de habitable, obra nueva, superficie útil, superficie habitable y superficie auxiliar.

La construcción de viviendas por esfuerzo propio de la población responde a un derecho patrimonial: el derecho a edificar. Para llevar a cabo construcciones de viviendas el terreno puede adquirirse, asignarse o trasmitirse, ya sea de propiedad personal o propiedad estatal; no obstante para legitimar cualquier acción constructiva con independencia de su origen o destino, siempre será indispensable la obtención de la licencia de construcción o autorización de construcción, así como la acreditación de su habitabilidad.

A los efectos pertinentes la Resolución No.11/06 del INV específica en su apartado primero qué se entiende por licencia o autorización de construcción y certificado de habitable.

a) Licencia de Construcción: Documento técnico-administrativo obligatorio y previo a cualquier actuación urbanística o arquitectónica, para la construcción de nuevas viviendas, ampliaciones y para la realización de acciones constructivas de remodelación, rehabilitación, división, unificación y acciones emergentes, siempre que impliquen cambios de carácter estructural o incrementen cargas a los elementos estructurales, así como los garajes cuya construcción sea sólida.

b) Autorización de Construcción: Documento emitido por un especialista con el visto bueno del jefe inmediato, pertenecientes a las entidades facultadas para ello, que se otorga a los trabajos de: instalación de tanques en azoteas, carpoch, cisternas, fosas, cercas, rehabilitación de fachadas, reparación de cubiertas ligeras, así como pintura exterior, siempre que estén en zonas de interés determinadas por el Plan de Ordenamiento Territorial y Urbano y sus regulaciones, y en todos los casos cuando se trate edificios multifamiliares.

c) Certificado de Habitable: es el documento técnico-administrativo que certifica que la obra amparada por una Licencia de Construcción ha sido terminada y cuenta con los servicios técnicos que garantizan la habitabilidad de las viviendas, tales como electricidad, suministro de agua, alcantarillado o disposición final de residuales.

Una vez que se ha definido debidamente que la obra constructiva acometida cumple con todos los requisitos de terminación exigidos para su posterior utilización (requisitos mínimos de habitabilidad) se procederá a su legalización de forma tal que permita la obtención de la correspondiente titularidad, cuyo régimen jurídico también es detallado por las normas enunciadas .

a) acceso independiente ;

b) al menos tres locales: habitación, baño y cocina;

c) superficie útil mínima de 25 metros cuadrados; y

d) demás requisitos de habitabilidad que están establecidos.

En estos casos, se da por terminada la vivienda y queda vigente la Licencia. En la misma se plasma la fecha de entrega del Certificado de Habitable y que la obra continúa como una ampliación de lo considerado en el habitable otorgado. Cuando concluya totalmente la obra el Certificado de Habitable acredita la terminación de dicha ampliación.

La escritura pública de descripción de obra otorgada ante notario como funcionario facultado en cumplimiento del Decreto-Ley No.185/98, resultará el título de propiedad de las personas que hayan construido por esfuerzo propio en terreno propiedad personal o estatal adquirido por Derecho Perpetuo de Superficie, pues en definitivas la vivienda es propiedad de quien la construya .