4.5 Donación de viviendas: autorización administrativa, requisitos subjetivos de los transmitentes y adquirentes. Otros elementos para esta donación. La forma escrita del contrato.

La donación es la cesión de la propiedad de un bien a título gratuito. El Código Civil cubano conceptualiza la donación en el artículo 371, cuyo texto estipula que “por el contrato de donación una persona, a expensas de su patrimonio, trasmite gratuitamente la propiedad de un bien en favor de otra que la acepta”.

La Ley General de la Vivienda en su artículo 70 posibilita la trasmisión de la propiedad de la vivienda por donación, exigiendo la formalización ante notario público, concordante con la legislación civil, que en su artículo 374 establece que “la donación y consiguiente aceptación de bienes inmuebles se formalizan en documento público, individualizándose los bienes donados. En todo caso, su validez está condicionada al cumplimiento de las disposiciones legales”.

Durante muchos años el procedimiento para la donación de viviendas se rigió por los preceptos establecidos en la Resolución No.59, de 17 de abril de 1987, del Instituto Nacional de la Vivienda, que disponía la necesidad de autorización administrativa, mediante resolución fundada dictada por la Dirección Provincial de la Vivienda, para la cesión de la propiedad de las viviendas entre excónyuges, ascendientes o descendientes, hermanos o tíos y sobrinos. Además podía autorizarse la cesión cuando, aún sin vínculo de parentesco, se trataba de personas que durante 10 años o más hubiesen permanecido conviviendo juntas, en la vivienda objeto de la cesión u otras.

En los demás casos de donación se ejercería el derecho de tanteo a favor del Estado y se ofrecería al propietario la compra de la vivienda por la DPV, mediante el pago del precio legal. Cuando el cedente no aceptare transferir la propiedad de la vivienda para ser incorporada al fondo estatal, le serían devueltos los documentos que acreditaban la titularidad de la vivienda y se archivaría el expediente sin más trámites .

En cumplimiento del principio de que en ningún caso pueda el derecho de propiedad personal de la vivienda convertirse en un mecanismo de enriquecimiento ni explotación, se dicta la Resolución No.214, de 20 de abril de 1994, que realiza adiciones a la citada Resolución No.59/87, en el sentido de que en el caso de donaciones de viviendas entre ex-cónyuges, si en dicha unión no se concibió descendencia y el matrimonio no llegó al término de dos años, no será autorizada la cesión y cuando se trate de donaciones a favor de personas jurídicas la Dirección Provincial de la Vivienda las someterá previamente a la consideración del Presidente del Instituto Nacional de la Vivienda, a quien además debía solicitársele autorización para los casos de adjudicaciones de viviendas originadas por testamentos a favor de personas jurídicas.

Con motivo de las modificaciones introducidas por el Decreto-Ley No.233, de fecha 2 de julio del 2003, que entre otros cambios incluía los relativos a las cesiones de la propiedad de la vivienda por donación, se dictó la Resolución No.618, de fecha 21 de octubre del 2003, por el Instituto Nacional de la Vivienda, que deroga las citadas Resoluciones Nos.59/87 y 214/94 y que además contenía preceptos relativos a las donaciones, pudiendo destacar entre las principales variaciones las referidas a la facultad de autorizar este trámite por parte de las Direcciones Municipales de la Viviendas.

Asimismo, la Resolución No.618/03 autorizaba la posibilidad de donación entre cónyuges, condicionada porque el matrimonio fuera de una duración mayor de dos años o tuvieran hijos en común. También permitía las donaciones entre familiares hasta el cuarto grado de consanguinidad, por lo cual se aceptaba la donación entre primos hermanos. Además establece la obligación de las DMV de hacer una acuciosa investigación cuando se trate de donaciones entre cónyuges, excónyuges o convivientes.

La Resolución No.618/03, como modificación significativa introduce la donación de participación en la copropiedad de una vivienda, si es a favor de convivientes por diez años o más; o parientes hasta el cuarto grado de consanguinidad del donante y requiriéndose el consentimiento de todos los copropietarios.

El ordenamiento jurídico civil reconoce en su artículo 161 que “la propiedad de un mismo bien que no está materialmente dividido puede pertenecer a varias personas, por cuotas o en común” y en su artículo 169 establece que “la copropiedad en común surge de la comunidad matrimonial de bienes y se regula por las disposiciones del Código de Familia”.

En tal sentido, la legislación familiar al regular la disolución y liquidación de la comunidad matrimonial de bienes, toma en consideración en primer lugar las causales de extinción del matrimonio: por fallecimiento de cualquiera de los cónyuges; por la declaración judicial de presunción de muerte de uno de los cónyuges; por la nulidad del matrimonio declarada por sentencia firme y por sentencia firme de divorcio o escritura de divorcio otorgada ante Notario .

De lo anterior podemos concluir que resulta escueta la redacción de la figura jurídica de donación de participación en la normativa de la vivienda, al no especificar que ésta solo procederá cuando se trate de una copropiedad por cuotas, porque en caso contrario constituiría una forma más de disolución de la comunidad matrimonial de bienes, entrando en contradicción en cuanto a las formas previstas para extinguirse la copropiedad en común, con el ordenamiento jurídico civil y familiar.

Actualmente el procedimiento para las donaciones de viviendas está contenido en la Resolución No.14/06 , del Instituto Nacional de la Vivienda, que a su vez deroga la antemencionada Resolución No.618/03, en vigor desde el día 1ro de febrero del año 2006 y no introduce nuevas modificaciones relativas a las donaciones de viviendas.

Es preciso señalar que también es posible que el propietario de una vivienda interese su segregación y donación, para lo cual se exige la licencia de división y la certificación de habitables, así como la acreditación del valor legal de los inmuebles resultantes, además de los requisitos de consanguinidad o afinidad antes enunciados.

Debemos destacar que las donaciones solo serán aprobadas por las Direcciones Municipales de la Vivienda, cumpliendo los requisitos legalmente establecidos y cuando no se compruebe la existencia de subterfugios.

Siempre la autorización de las donaciones de viviendas ha estado condicionada con la intención del titular del inmueble de no abandonar definitivamente el país, utilizando este acto para evadir la acción confiscatoria del Estado, razón por la cual se exigen de los interesados declaración jurada administrativa de que no tienen el propósito de emigrar del país.

La donación de viviendas a favor del Estado se realiza directamente ante el representante de la DMV, sin necesidad de autorización previa. La resolución con la aceptación e incorporación del bien a favor del Estado, refleja la descripción completa y si fuera necesario, se certifica por la Dirección Municipal de la Vivienda, de oficio, la descripción y tasación de la vivienda.