5.10 Diferencias y semejanzas entre el Régimen de Edificios Multifamiliares y la Propiedad Horizontal.

Son más las similitudes que las diferencias entre ambas instituciones, incluso se considera que la primera pudiera ser una modalidad de la segunda o estar dentro de la misma institución.

La Ley-Decreto No.407/52, la Ley General de la Vivienda y el “Reglamento de Edificios Multifamiliares” permiten observar estar semejanzas, entre ellas se destacan que ambas son administradas por los mismos vecinos; se constituyen en inmuebles de varias plantas, donde existe titularidad de los vecinos sobre su apartamento o piso independiente; la comunidad nace del aprovechamiento de los elementos comunes del edificio que son necesarios e indispensables para el normal disfrute de la propiedad exclusiva; los apartamentos o locales que integran el inmuebles deben tener salida independiente a la calle o a elementos comunes que permitan el paso a esta.

Del estudio de ambas instituciones se derivan las siguientes diferencias :

• El régimen de propiedad horizontal surge por declaración expresa de voluntad del propietario único o de todos los propietarios, mediante escritura pública que requiere inscripción en el Registro de la Propiedad, lo que determina que esta inscripción tiene efectos constitutivos mientras que los edificios multifamiliares surgen por mandato de la Ley, esta es quien establece el régimen, la voluntad de los titulares no determina la adscripción o no del edificio al régimen de edificios multifamiliares.

• Los edificios multifamiliares nacen y se desarrollan como un régimen administrativo pero la propiedad horizontal es siempre un régimen civil.

• La propiedad horizontal concibe la prehorizontalidad, aspecto no regulado en los edificios multifamiliares de nueva construcción, negocio constructivo reservado al Estado, el cual vende los pisos o apartamentos una vez concluidos los mismos y declarados habitables. Aunque, con anterioridad, puedan suponerse y hasta saberse, quienes serán sus titulares, jamás la venta se realiza en planos.

• En la propiedad horizontal, se establece derecho de tanteo y de retracto a los titulares de los restantes apartamentos, cuando alguno de ellos pretenda la venta de su propiedad, lo cual determina dentro de este régimen de preferencia una prelación en dependencia de las características de los titulares que estén interesados en la compra. Este aspecto no se verifica en los edificios multifamiliares, en virtud del principio esbozado en la Ley de Reforma Urbana y que ha servido de fundamento de toda la legislación inmobiliaria revolucionaria: “No es lícito ser titular dominico de más de un inmueble de residencia permanente”.

• En los edificios multifamiliares no se estableció reglas para la inscripción registral del mismo, pues es una situación de hecho, prevista en Ley, por lo que nace el régimen producto de la misma; no requiriendo ni escritura pública, ni inscripción registral para su constitución, mientras que en la propiedad horizontal es requisito indispensable el otorgamiento del título constitutivo para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.

• En la propiedad horizontal se regulan las relaciones entre los titulares dominicos del edificio; mientras que las regulaciones concebidas para los edificios multifamiliares establecen el régimen jurídico especial obligatorio que determina los derechos y deberes de los propietarios y de los arrendatarios de las viviendas que conforman el edificio y hasta de los demás residentes, sea cual fuere la forma en que ocupan.

• El régimen de edificios multifamiliares establece una participación igual de todos los titulares en los elementos comunes del inmueble, mientras que para la propiedad horizontal se instituye una participación en los elementos comunes del inmueble, en equivalencia al porcentaje que representa el valor del apartamento dentro del conjunto del edificio.

• En el régimen de edificios multifamiliares, se clasifican los edificios en: edificios de administración propia o edificios de administración municipal, para determinarlo se tienen en cuenta las características del inmueble, en aras de lograr su adecuada atención. Este aspecto no era concebido en la propiedad horizontal.

• En los edificios multifamiliares se sustituye el término Junta de Propietarios por Junta de Administración, teniendo en cuenta que son titulares con iguales derechos tanto los arrendatarios como los propietarios.