2.3.3 Contrato de arrendamiento con opción de compra.

Cuando al momento de suscribir el contrato resulta que el comprador no tiene ingresos fijos a los que se le pueda practicar las retenciones ni codeudores solidarios que puedan asumir la obligación de pago, el BPA otorga otro contrato diferente que le da la condición al titular de arrendatario adquirente de la propiedad de la vivienda, categoría jurídica aceptada en el artículo 44 de la Ley General de la Vivienda, pero que tiene sus orígenes desde la extinta Reforma Urbana, cuyo Consejo Superior emitió el Acuerdo No.149, de fecha 20 de marzo de 1966, que establece alguna regulación jurídica relacionada con el tema estableciendo algunos supuestos en los que el solicitante del traspaso de la propiedad de viviendas quedaría en concepto de “adquirente”

Con la Ley General de la Vivienda se mantiene la condición del adquirente y según las consideraciones de DÁVALOS FERNÁNDEZ el contrato de arrendamiento con opción de compra surge debido a la imposibilidad de muchas personas de suscribir contratos de compraventas, por no poseer capacidad de pago, al no tener ingresos fijos ni codeudores solidarios .

Lo cierto es que la categoría jurídica de arrendatario adquirente es una condición transitoria concedida al beneficiario que cumple los requerimientos legales para ser titular de la vivienda en concepto de propietario pero tiene un impedimento económico, por lo que suscribe un contrato con el BPA a largo plazo, al no poder demostrar su solvencia, que no lo imposibilita para que liquidada su obligación de pago adquiera la debida titularidad.

Para VEGA VEGA “es un contrato de compraventa con reserva de dominio y con arrendamiento” . En tal sentido se considera un contrato mixto, compatible con la legislación civil , integrándose la compraventa y el arrendamiento.

En definitivas, al margen de criterios doctrinales, en la práctica se asemejan los arrendatarios y los arrendatarios adquirentes en cuanto a que las viviendas son propiedad estatal hasta tanto los adquirentes no abonen la totalidad de su precio legal, a pesar de que estos últimos constituyen propietarios en potencia, por ejemplo, siempre requieren autorización administrativa para realizar cualquier trámite, los adquirentes no pueden acudir directamente ante notario, cuestión en la que difieren también de los propietarios, a pesar de que la ley los equipara el disponer que una vez firmado el contrato los titulares tendrán la obligación de conservar la vivienda a sus expensas. En todos los supuestos los titulares están en la obligación de acreditar encontrarse al día en el pago de la deuda para poder realizar cualquier trámite autorizado legalmente .

No obstante, entre los arrendatarios adquirentes y los arrendatarios de vivienda estatal existen marcadas diferencias entre las que se señalan el hecho de que el segundo está obligado a mantener la ocupación de la vivienda y de no hacerlo puede perder su condición , lo que no ocurre con los adquirentes. Las viviendas de los arrendatarios estatales son controladas por las Direcciones de la Vivienda, en representación del Estado; para el caso de los arrendatarios adquirentes dicho órgano administrativo ni siquiera tiene el control de las personas que ostentan ese concepto.

En estos casos de arrendamientos con opción de compra, el BPA no realiza gestión de cobro alguna, sino que al tercer mes de no realizar el pago correspondiente serán remitidos a la DMV correspondiente para que proceda en consecuencia.

En resumen, con respecto a los impagos de deudas contraídas con el BPA, por razón de Ley General de la Vivienda, está definido un tratamiento diferenciado en atención a que se trate de un Contrato de compraventa, propiamente dicho, o que sean Contratos de compraventa con opción de compra y por ende, arrendatarios adquirentes .

La Circular No.1, de fecha 1ro de febrero de 1990, del Director Jurídico del INV, contiene los documentos que pueden acreditar la condición de adquirente:

-Al amparo de la Ley de Reforma Urbana:

a) Autorización para ocupar el inmueble en concepto de adquirente, del extinto Consejo Superior de la Reforma Urbana, de fecha anterior al 1ro de mayo de 1961.

b) Contrato de compraventa con reserva de dominio, suscrito con el Instituto Nacional de Ahorro y Viviendas.

c) Resolución donde se reconozca el concepto de adquirente, dictada por autoridad competente de la Reforma Urbana sobre: traspaso de derecho, reconocimiento de derecho o permuta.

- Al amparo de la LGV

a) Contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito con el BPA que demuestra la condición de arrendatario adquirente de la propiedad.