BIBLIOTECA VIRTUAL de Derecho, Economía y Ciencias Sociales

EL RÉGIMEN JURÍDICO DE LA VIVIENDA Y DEMÁS BIENES INMUEBLES EN CUBA

Gustavo Enrique Rodríguez Montero


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2.5 Usufructuarios onerosos, usufructuarios gratuitos y ocupantes legítimos ante el derecho de optar por la transmisión de la propiedad. Caducidad del derecho de opción.

La Ley No.48, de 27 de diciembre de 1984, primera Ley General de la Vivienda, con el fin de que en Cuba existiera como título único de tenencia de las viviendas el concepto de propietario, dispuso la transferencia de la propiedad, con el pago de su precio legal mediante un contrato de compraventa con el BPA, a favor de aquellas personas que las ocuparan en concepto de usufructuarios onerosos u ocupantes legítimos al momento de su promulgación. Este propósito constituía uno de sus objetivos básicos .

DÁVALOS FERNÁNDEZ conceptualizó las categorías jurídicas de usufructuarios, onerosos y ocupantes legítimos en breve síntesis, de la forma siguiente:

-Usufructuarios onerosos: Aquellas personas que ocupaban una vivienda en fecha anterior al 1ro de Enero de 1985 mediante contrato de usufructo y pagaran una mensualidad por esa ocupación. A los titulares de este derechos se unieron por imperativo de la propia Ley, los que quedaron ocupando la vivienda luego de la mudanza del titular; su fallecimiento o salida definitiva del territorio nacional, siendo equiparados al titular.

En resumen, los usufructuarios onerosos son los que ocupaban legalmente una vivienda o quedaron en ella con los requisitos de parentesco o término de convivencia establecido por la Ley.

- Ocupantes legítimos: En la mayoría de los casos eran ocupantes ilegales anteriores, cuya ocupación fue legitimada por Ley, adquiriendo el derecho a la propiedad de la vivienda que ocupan, en unos casos sin pago alguno y en otros, mediante contrato de compraventa con el BPA, luego de la obtención de dicha declaración mediante Resolución de la DMV.

La Circular No.1/90, del Director Jurídico del INV, establece los documentos que permiten acreditar el concepto de usufructuarios onerosos o gratuitos y ocupantes legítimos:

a) Contrato de usufructo, suscrito con la CTC revolucionaria, con Control de Viviendas o con Zona Miramar-Siboney

b) Resolución donde se reconoce el usufructo oneroso o gratuito, dictada por autoridad competente de la Reforma Urbana.

c) Resolución de la DMV donde se declare usufructuario oneroso o gratuito, así como ocupante legítimo con obligación de pago

Al terminarse el proceso de transferencia de la propiedad se cumplió con este objetivo básico propuesto, razón por la cual la vigente Ley mediante un precepto de carácter transitorio concedió el término de dos años a partir de su promulgación para que los usufructuarios onerosos y ocupantes legítimos pudieran optar por adquirir la propiedad de la vivienda que ocupaban. De no acudir en el plazo señalado, antes de Febrero de 1991, por imperio de la propia Ley quedaban en concepto de arrendatarios. Esta regulación fue modificada por el Decreto-Ley No.233/2003 que en su Disposición Transitoria Primera dispone para estas personas la posibilidad de legalizar en cualquier momento, solicitud que formularán en la instancia municipal; dicha facilidad excluye a todos los que poseen la vivienda en arrendamiento debido a la imposición de una sanción administrativa, por ejemplo, cuando las personas han sido declaradas ocupantes ilegales por alguna de las razones que prevé la LGV y como forma de ejecución posible, luego del ingreso al fondo estatal del inmueble en cuestión, se determinó que no era posible la extracción ni la reubicación, sino dejarlas en el propio lugar en concepto de arrendatarios.

El Instituto Nacional de la Vivienda estableció el procedimiento que aplicarán las Direcciones Municipales de la Vivienda para el reconocimiento de la propiedad a estas personas a través de la Resolución No.14/06 . Además de los requisitos de las solicitudes, de las investigaciones a realizar y del reconocimiento del derecho, especial énfasis merece la resolución fundada a dictar por las Direcciones Municipales de la Vivienda en cuanto a la necesidad de disponer la obligación de los titulares de concurrir al Banco en el término de treinta días a partir de su notificación a suscribir el contrato de compraventa y la advertencia que de no cumplir esta obligación pueden ser declarados arrendatarios.

Esta advertencia se hace extensiva, asimismo, a todos los demás casos de transferencia por el Banco que regula la Ley General de la Vivienda vigente.


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