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EL RÉGIMEN JURÍDICO DE LA VIVIENDA Y DEMÁS BIENES INMUEBLES EN CUBA

Gustavo Enrique Rodríguez Montero


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4.3 Adquisición de viviendas no estatales por personas naturales.

Entre los modos de adquirir la propiedad contenidos en el artículo 178 del Código Civil cubano se encuentran los actos jurídicos, siendo estos los más utilizados para las trasmisiones de la propiedad sobre la vivienda. De ahí, la importancia de particularizar en los actos traslativos de dominio referidos, especialmente, a compraventas, donaciones y permutas de viviendas.

4.4 Compraventa de viviendas: autorización administrativa y derecho de adquisición preferente para el Estado. Otros elementos para esta compraventa. La forma escrita del contrato.

La compraventa es un contrato traslativo de dominio, con los requisitos y reglas que se establecen en el ordenamiento jurídico civil . Las disposiciones normativas respecto a la compraventa de viviendas desde la Ley de Reforma Urbana estuvieron condicionadas a la autorización administrativa y la formalización ante notario público. La vigente Ley General de la Vivienda, en su artículo 70, adoptó similar redacción que la primera LGV, en tal sentido estipuló que las compraventas de viviendas entre particulares, podrían realizarse por el precio que acordaran las partes, con autorización de la Dirección Provincial de la Vivienda, que en representación del Estado podría ejercer el derecho de tanteo, subrogándose en lugar y grado del adquirente y adquiriendo a favor éste, la vivienda que se pretende ceder, abonando al vendedor el precio legal, descontando del importe del precio de la vivienda los adeudos que el propietario tuviera con el Banco, transfiriéndolos a la Agencia de Población correspondiente del BPA para su liquidación.

El propio artículo 70 de la LGV faculta al INV para regular el procedimiento para la transferencia y determinar los casos en que se aprobaría la cesión o se hiciera uso del derecho preferente y se adquiriera el inmueble para el Estado. Este fundamento motivó que se aprobará la Resolución No. 59, de fecha 17 de abril de 1987, que en su Apartado Sexto dispuso que en todos los casos de compraventas, la DPV ejercería el derecho de tanteo y adquiriría la propiedad de las viviendas, llegando a ser letra muerta los pronunciamientos sobre compraventa entre particulares, en todos los casos, siendo solo consentida excepcionalmente a través de autorización concedida por el Presidente del INV, a partir de la Disposición Especial Segunda de la LGV, oído el parecer del órgano de gobierno provincial.

Par los casos que el vendedor estuviera de acuerdo, la transacción se formalizaría mediante Resolución Administrativa de la DPV, incorporándola al fondo estatal. Si el promovente no aceptara la oferta, se le devolverían los documentos y se archivaría el Expediente.

Con la modificación que sufrió la vigente LGV, por el Decreto-Ley No.233, de 2 de Julio del 2003, el Artículo 70 prevé solo la compraventa a favor del Estado por las personas naturales, quedando prohibida expresamente entre particulares, trasladando la potestad representativa a las Direcciones Municipales de la Vivienda, quedando redactado respecto a este tema de la forma siguiente:

La compraventa de viviendas sólo es posible a favor del Estado, que representado por las direcciones municipales de la Vivienda, adquirirá las que le sean ofrecidas en compraventa, abonando a sus propietarios el precio legal establecido en la presente Ley o, en su caso, el que a esos efectos determine el Ministerio de Finanzas y Precios, menos el importe de la parte del precio que estuviera pendiente de pago, en su caso.

En todos los casos la DMV, en representación del Estado, ejerce el derecho de tanteo e incorpora la vivienda al fondo estatal, pagando el precio legal o el que fija el Ministerio de Finanzas y Precios, deduciendo los adeudos pendientes.

La Resolución No.14, de 2006, del INV, en sus artículos del 11 al 13, asume de manera íntegra las disposiciones de la derogada Resolución No.618/03, del propio Instituto, en cuanto a la compraventa, solo cambia el título del Capítulo III, que en la vigente Resolución es Compraventa a favor del Estado, estableciendo como requisitos los siguientes:

-Debe manifestarse por escrito o mediante declaración ante el funcionario de la DMV, acompañando documento acreditativo de la propiedad del inmueble y el comprobante del BPA donde conste la liquidación de la vivienda o del adeudo pendiente.

-La DMV determina el precio legal y el que ha de pagar el propietario.

-Se formaliza la compraventa mediante Resolución administrativa en la que consta la transferencia de la vivienda a favor del Estado y el precio a pagar a los titulares.

-Se efectúa sin condicionamiento alguno sobre el destino futuro del inmueble que se integra al fondo estatal y se asigna observando la política y el orden de prioridad vigente mediante compraventa a través del BPA.


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