1.3 Adquisición de solares yermos de propiedad estatal.

La Ley General de la Vivienda autoriza la entrega a la población de solares yermos urbanos para la construcción de viviendas, cesión que se realiza en concepto de derecho real de superficie o Derecho Perpetuo de Superficie (DPS), que difiere de aquel en cuanto a su sentido y alcance, siendo una modalidad especial.

Las diferencias entre tales derechos están dirigidas fundamentalmente a la temporalidad: el Código Civil limita el otorgamiento de dicho derecho real a un término de 50 años, prorrogables 25 años más; mientras que el DPS es vitalicio, con posibilidades de transmisión a los herederos y respecto a su finalidad: el derecho de superficie puede ser concedido para cualquier fin y el DPS, solo para construir viviendas.

Una definición muy sucinta del derecho de superficie, que lo aproxima a la utilización de este derecho real como Derecho Perpetuo de Superficie, la ofrece DIEZ PICAZO al conceptualizarlo de la manera siguiente: “el derecho de superficie, en su variedad urbana, es el derecho real que confiere a su titular el poder de edificar en suelo ajeno, haciendo suya la propiedad de lo construido” .

El DPS tiene determinadas singularidades y está regulado en la Resolución No.2 de fecha 14 de enero de 1991, dictada por el Instituto Nacional de la Vivienda, que además de definirlo regula los deberes y derechos del superficiario , contempla casos que deben ser llamados al pago del derecho perpetuo de superficie y precisa otros que pueden ser exceptuados de la obligación de ese pago. Con tal posición se asemeja al derecho de superficie contemplado en la legislación civil que lo admite a titulo oneroso o gratuito.

La Resolución No.3, de fecha 14 de enero de 1991, del Instituto Nacional de la Vivienda establece la posibilidad de rebaja de hasta un 50 % del importe del precio legal de los terrenos entregados por el Estado cuando por lo accidentado del terreno hubiere sido necesario que el superficiario realice obras para su acondicionamiento.

La transmisión de los solares yermos se realiza por parte del Estado, a través de las DMV, a particulares que deben igualmente poseer el requisito de ser de los seleccionados para construir, existiendo la posibilidad de que en un mismo solar construya más de una familia, concediéndose así a favor de varias personas el DPS, las que devienen posteriormente como propietarias de las viviendas construidas.

En tal sentido se realizará un acta en la cual se dejará constancia de que las personas a las cuales les fue concedido tal derecho han acordado quién o quiénes se obligan al pago del derecho perpetuo de superficie; la ubicación de los ocupantes de las plantas bajas y de las plantas restantes; quién o quiénes obtendrán la condición de superficiario del terreno y de la servidumbre de paso a través de jardines, pasillos y portales; así como cualquier otra circunstancias que contribuya a facilitar la reclamaciones entre los futuros propietarios o relacionados con el uso común del terreno.

A aquellas personas que se les entregue un solar de propiedad estatal por parte de las Direcciones Municipales de las Viviendas, se les expedirá una Certificación donde conste el importe del precio del DPS para que en los 60 días siguientes concurran a la Agencia del Banco Popular de Ahorro y efectúen el pago en efectivo o mediante la obtención de un crédito, momento en el cual con el modelo de ingreso al presupuesto del Estado se produce el acto jurídico administrativo a través de la Resolución de la Dirección Municipal de la Vivienda correspondiente; que también se pronunciará de igual forma, mediante Resolución, si dispone la pérdida de tal derecho.

El superficiario está obligado a iniciar la construcción de su vivienda en el término de un año, de no cumplir con tal obligación será causa suficiente para la extinción del derecho concedido.

No es posible que quienes adquieran un terreno por DPS posteriormente realicen otra cesión, venta o segregación a favor de persona distinta, prohibiéndose su transferencia ulterior, salvo al Estado . Para el caso de fallecimiento de los superficiarios sus herederos se subrogaran en cuanto a sus derechos y obligaciones.

Resulta válido aclarar que actualmente el precio del DPS todavía es calculado según las bases que fijó el Acuerdo del Comité Ejecutivo del Consejo de Ministros de fecha 25 de junio de 1985, No. de Inscripción 1810, con la modificación contenida en el Acuerdo del propio órgano administrativo, de 16 de noviembre de 1987. Por su parte, la Instrucción No.9, de 30 de julio de 1985, del Presidente del Instituto Nacional de la Vivienda, regula el cálculo del precio legal de las viviendas por el sistema de pago por metros cuadrados de superficie útil.

Dicho Acuerdo aprueba las bases para el precio de transferencia de las viviendas por grupos, la depreciación, recargo por ubicación geográfica y precio de transferencia del Derecho Perpetuo de Superficie.

Para incrementar la construcción de viviendas se entregan terrenos y materiales por el Estado a personas seleccionadas por el procedimiento establecido para que con su esfuerzo propio obtengan sus viviendas, no resultando justo que se exija el pago total a los ocupantes que las han construido y no es posible otorgárselas sin pago alguno por la aportación estatal.

Para resolver esta situación se calculó el valor de la mano de obra, representando alrededor del 30% del costo de producción de una vivienda individual. Alegando tal fundamento el Instituto Nacional de la Vivienda dictó la Resolución No.61, de 14 de octubre de 1986, cuyos apartados primero al tercero fueron modificados por la Resolución No.222, de fecha 21 de julio de 1999, del propio INV.

Dichas normas posibilitan una rebaja del 30% del importe del precio legal para las viviendas de asignación estatal que hayan sido construidas íntegras o parcialmente por los particulares con materiales y terrenos entregados, total o parte de ellos, por el Estado, teniendo en cuenta la certificación emitida por la Unidad Municipal Inversionista de la Vivienda.