1.2 Adquisición de derechos reales sobre solares yermos de propiedad personal para edificar viviendas: compraventa, permuta y donación. Derecho estatal de adquisición preferente y facultad administrativa de autorización.

El solar yermo es un bien inmueble, siendo oportuno recordar que dentro de la clasificación que acoge el ordenamiento jurídico civil pueden considerarse las fincas urbanas o solares yermos como bienes inmuebles por naturaleza.

Puede precisarse además que la adquisición de los solares yermos de propiedad personal en Cuba se realiza a través de actos jurídicos traslativos de dominio, específicamente: la donación, la permuta y la compraventa, los cuales en materia inmobiliaria tienen sus particularidades, debiendo regirse por lo regulado en la normativa especial.

En esencia, las cesiones de solares de propiedad personal se encuentran establecidas en los artículos 21 y 22 de la Ley General de la Vivienda, que fueron modificados por el Decreto-Ley No.233 , de 2 de julio del 2003; así como en la Resolución No.14/06 de fecha 13 de enero del 2006, dictada por el Instituto Nacional de la Vivienda, “Reglamento complementario al Decreto-Ley No.233”, que modifica artículos de la Ley General de la Vivienda y dedica a estos trámites los artículos del 14 al 25.

Del análisis de lo preceptuado respecto a la transferencia de los solares de propiedad personal se pueden resumir las siguientes particularidades:

- Las personas naturales pueden ceder los solares yermos de su propiedad sin que exista entre cedente y cesionario vínculo de parentesco alguno; también pueden donarlo o venderlo a favor del Estado.

- Los solares yermos de propiedad personal se podrán transferir a título oneroso o gratuito.

- En el caso de que se interese la compraventa el precio es el pactado libremente por las partes.

- La Dirección Provincial de la Vivienda es competente para conocer de las donaciones o compraventas de solares yermos de propiedad personal. Por su parte, la Dirección Municipal de la Vivienda es el órgano administrativo encargado de la autorización de las permutas de solares yermos particulares.

- Se autoriza el trámite siempre que se justifique que la cesión se produce a favor de las personas que necesiten el terreno para construir sus viviendas, en detrimento de la facultadad de disposición del propietario (la legislación complementaria obliga que el cesionario haya sido seleccionado para construir por el procedimiento vigente).

- Deberá acreditarse que no existen restricciones urbanísticas que impidan la construcción y se realizarán las comprobaciones necesarias para determinar que el área de terreno está libre de edificaciones.

- Se requiere autorización administrativa y después las partes concurrirán ante notario para la formalización del acto.

- La Direcciones de la Vivienda, en representación del Estado, podrán ejercer el derecho de tanteo como derecho de adquisición preferente. Si se hace uso del mismo imposibilita el criterio favorable de la Administración para la cesión pretendida, proponiéndose la posibilidad de vender al Estado el bien, por el precio legal del terreno. No es posible el derecho de retracto.

- En cuanto a la permuta de solares yermos de propiedad personal nunca se produce directamente entre particulares, sino que solo es posible entre el Estado y la persona natural como permutantes, cuando existen restricciones urbanísticas que impiden su cesión. De no existir otro disponible se puede autorizar también el pago de su precio legal.

- Si la cesión es a favor de personas jurídicas, la Dirección Provincial de la Vivienda deberá someterla a la consideración del Instituto Nacional de la Vivienda.

- Procede la transmisión hereditaria de los solares yermos tanto por vía testada como intestada, rigiéndose por la legislación sucesoria común.

- La cesión estará gravada por el impuesto sobre transmisión de bienes inmuebles.