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EL RÉGIMEN JURÍDICO DE LA VIVIENDA Y DEMÁS BIENES INMUEBLES EN CUBA

Gustavo Enrique Rodríguez Montero


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CAPITULO II: ADQUISICIÓN Y TRANSMISIÓN DE BIENES INMUEBLES DE PROPIEDAD ESTATAL

2.1 Los inmuebles de propiedad estatal.

En Cuba los bienes inmuebles de propiedad estatal están regulados fundamentalmente en las disposiciones contenidas en la Constitución , el Código Civil , el Decreto-Ley No.227/2002 de 8 de enero, “Del patrimonio estatal” y como normas especiales, en el Decreto-Ley No.125/1991 de 30 de enero, sobre “Régimen de posesión, propiedad y herencia de la tierra y demás bienes agropecuarios” y la Ley General de la Vivienda. Estos textos legales definen qué bienes conforman el patrimonio estatal y establecen todo lo referido a su adquisición y transmisión.

Por su trascendencia para el tema resulta importante comentar algunos de los preceptos del citado Decreto-Ley No.227/02 que se inicia detallando que el patrimonio estatal es el conjunto de bienes y derechos sujetos al régimen de propiedad estatal socialista de todo el pueblo y los adquiridos, construidos o creados por el Estado, así como los que no son propiedad de alguna otra persona, definiendo los tipos de bienes muebles e inmuebles que integran el patrimonio del Estado, dividiéndolos en bienes de uso público o bienes de servicio público en dependencia de si por su naturaleza o fines se permite el libre acceso y disfrute de todas las personas en el territorio nacional o sirven al desempeño de las funciones del Estado.

Asimismo, el Decreto-Ley específica en su Disposición Especial Segunda que los metales preciosos, monedas, joyas y otros objetos de valor que estén abandonados en el mar territorial, las aguas territoriales y la zona económica marítima pertenecen al patrimonio estatal .

La Disposición Final Primera del Decreto-Ley No.227/02 introdujo una importante modificación al Código Civil en cuanto a que los bienes del patrimonio estatal no pueden trasmitirse en propiedad a personas naturales o jurídicas salvo los casos excepcionales en que la trasmisión parcial o total de algún objetivo económico se destine al desarrollo del país y no afecten los fundamentos políticos, sociales y económicos del Estado, previa aprobación de los órganos competentes o que así se disponga expresamente en la legislación especial .

Los actos de transmisión de dominio o de otros derechos sobre bienes del patrimonio estatal a personas autorizadas por la legislación vigente se formalizan mediante documento público.

Existen bienes sobre los cuales el Estado no ejerce el dominio directo, porque por determinados motivos transfiere el uso de estos. Tal es el caso en que se constituye el derecho de usufructo, el derecho perpetuo de superficie y el arrendamiento de viviendas sin definición temporal, sobre los cuales se mantiene el dominio eminente del Estado, titular conocido pero que no ejercita las facultades inherentes al dominio.

Particular importancia tienen las regulaciones previstas en el artículo 140 del Código Civil cubano en cuanto establece que el Estado puede conceder derechos de usufructo o superficie sobre tierras de propiedad esta¬tal. También puede conceder en usufructo o arrendamien¬to medios de producción, terrenos, edificaciones, instala¬ciones industriales, turísticas o de cualquier tipo, de con¬formidad con lo dispuesto en la ley .

Las regulaciones agrarias establecen que la tierra propiedad del Estado será permutable con cooperativas o agricultores pequeños, cuando el fin sea lograr una integración física racional. Además podrá ser entregada en usufructo, trámites que deberán ser aprobadas por el Ministerio de la Agricultura, oído el parecer de la Asociación Nacional de Agricultores Pequeños y del Ministerio del Azúcar cuando corresponda.

Las asignaciones de tierra a entidades estatales para su parcelación, urbanización y otros usos no agropecuarios, requerirá igualmente la aprobación previa del Ministerio de la Agricultura.

Esta modalidad ha propiciado la promulgación del Decreto-Ley No.259, de 10 de julio de 2008, “Sobre la entrega de tierras en usufructo”, que autoriza la entrega en este concepto de tierras estatales ociosas a personas naturales o jurídicas con fines agropecuarios y el Decreto No.282, de 27 de agosto de 2008, que constituye el Reglamento para la implementación de la entrega de tierras ociosas en usufructo.

Características de los bienes que integran el patrimonio estatal

1. En correspondencia con los preceptos civiles no prescriben las acciones del Estado para reivindicar sus bienes y derechos. Esta acción reivindicatoria será ejercitada por el Ministerio de Justicia.

2. Los bienes no pueden ser ofrecidos en garantía ni embarga¬dos .

3. No pueden adquirirse por usucapión: Son bienes sobre los cuales nunca se pierde la posesión por el Estado aunque sea solo ánimo.

4. Se reconoce en cuanto a los mismos el ejercicio de la potestad sancionadora de la administración, cuando han sido afectados.

5. Se tienen en concepto de posesión y administración, solo se trasfieren algunas de las facultades o se gravan con derechos reales en cosa ajena otras, como el usufructo o la superficie.

6. El sistema de los Registros de Inmuebles que forman parte del patrimonio estatal está compuesto por: Registro de la tenencia de la tierra (MINAG), Registro de viviendas vinculadas y medios básicos (INV), Registro de zonas especiales (Consejo de Estado), Registro de inmuebles que integran el patrimonio estatal (DPJ) y cualquier otro de similar naturaleza que en el futuro se cree previa autorización del MINJUS .

Se suele establecer una distinción entre los modos de adquirir, que los diversifica en modos originarios y modos derivativos, también conocidos como derivados o secundarios, esta cuestión tiene significación práctica en tanto los originarios son aquellos modos mediante los cuales el derecho surge por primera vez o independientemente de la voluntad de su propietario anterior y los derivativos, son aquellos a través de los cuales el derecho surge en virtud del paso de este derecho de su anterior propietario, habitualmente con voluntad de este último.

Dice CASTAN TOBEÑAS que Son originarios, aquellos que hacen adquirir la propiedad independientemente de cualquier otra persona y, por tanto, necesariamente libre de toda carga (la ocupación) y derivativos: los que hacen adquirir una propiedad fundada en un precedente derecho que tenia otra persona y por consiguiente, sujeta a las mismas características, facultades, cargas, etc., que presentaba para el dueño precedente (la tradición) .

Los modos de adquirir están expresamente establecidos en el artículo 178 del Código Civil cubano, que recoge desde los acontecimientos naturales, los actos jurídicos, la accesión, la usucapión y la ley (incluye la expropiación y la confiscación). Debe recordarse que la ocupación y el hallazgo no son admitidos por nuestro ordenamiento jurídico civil como modos de adquirir la propiedad y demás derechos sobre bienes.

Pueden además ser universales y particulares según recaigan sobre todo el patrimonio o una parte alícuota, intervivos o mortis causa y onerosos o gratuitos.

El artículo 3.1 del Decreto-Ley No.227/02 relaciona taxativamente las formas de adquisición de los bienes de propiedad estatal:

a) título oneroso o gratuito a favor del Estado cubano;

b) comiso y decomiso;

c) nacionalización;

d) expropiación;

e) confiscación;

f) usucapión; y

g) cualquier otro concepto dispuesto por ley.

En el segundo apartado del propio artículo se prohíbe a toda persona adquirir por usucapión bienes del patrimonio estatal.


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