3.1.4 Titularización en Colombia

Cuando se titulariza un bien inmueble destinado a garantizar proyectos de obra pública, los títulos a emitir representan un derecho sobre la propiedad y no le otorga el derecho del uso, sino de rendimientos.¨ El gran objetivo de titularización de inmobiliaria consiste en poder convertir en financiero o flujo de caja, por ser inmueble, permite recuperar el dinero que se tienen invertido en un inmueble o que proyecta realizar una obra, sin perder la posibilidad de usarlo, es decir, continuando con el derecho de uso exclusivo y ejerciendo por tanto la propiedad. ¨

De otra parte la titularización inmobiliaria incluye la posibilidad de estructurar procesos a partir de proyectos inmobiliarios. En este caso, el patrimonio autónomo está conformado por el lote en que se construirá el inmueble, los estudios técnicos y de factibilidad financiera, y el presupuesto de costos del proyecto. Esta figura constituye una interesante alternativa para la reducción de costos financieros en la construcción inmobiliaria y para facilitar la comercialización de proyectos

La titularización de obras de infraestructura y servicios públicos. En esta modalidad, el patrimonio autónomo se conforma a partir de la existencia de flujos futuros de fondos, los cuales pueden ser: Determinados con bases en estadísticas de los 3 años inmediatamente anteriores ó determinables con apoyo de proyectos de 3 años. ¨ Estas titularizaciones pueden corresponder a obras específicas o a fondos de obras de infraestructura y de servicios públicos cuyos recursos se destinen a este tipo de proyectos.¨ .

En razón a los elevados montos y plazos requeridos en estas obras, es de esperarse que en un principio se encuentren orientados estos procesos de titularización a ser ofrecidos simultáneamente en el mercado nacional y en mercados extranjeros, y para que esto se pueda llevar a cabo se necesitara ofrecer una rentabilidad que sea atractiva a inversionistas extranjeros.

De la década de los noventa a nuestra fecha es importante la titularización de bienes inmuebles, donde intervinieron originadores como los bancos (Intercontinental, la Unión. Selfin, Corporación Financiera S.A., Financiera Valenzuela) y las empresas del sector real (Pedro Gómez y CIA, Coltejer, Federación Nacional de Cafeteros). Aspecto que demuestran que las entidades que buscaban liquidez mediante sus patrimonios conformados por inventarios de bienes inmuebles y poco efectivo, cambiaron esos inmuebles por dinero efectivo que provino de instituciones como los fondos de pensiones y cesantías, es un claro ejercicio de administrar sus bienes.

Aunque pueda parecer muy corto el tiempo que lleva la titularización en nuestro país, los resultados obtenidos demuestran que esta figura puede constituirse en una valiosa herramienta para coadyuvar al proceso de profundización del mercado de valores. Hasta junio de 2.009 se han ofertado en el mercado 184 procesos de titularización por un monto de US $ 11.304 millones. (Fuente Superfinanciera)

En el sector público se destaca las titularizaciones a la sobretasa a la gasolina en departamento de Risaralda en municipio de Pereira y su área metropolitana; Santa Marta y en Ibagué, ejemplos del proceso dirigidos para proveer obras en infraestructura, mediante la modalidad de título a futuros. Otro municipio que titularizo fue Bucaramanga, por intermedio su entidad descentralizada denominada Instituto de Desarrollo Urbano, con una emisión cercana a 200.000 millones de pesos en títulos, destinados a garantizar la construcción de obras públicas.

El municipio de Duitama en los años 2002, se inicio un proceso de titularización con la entidad originadora Oikos, para la consecución de varias obras públicas: vía interna denominada avenida cacique tundama, que permitiría desembotellar un sector de movilidad y erradicar varios focos causados por el paso del ferrocarril; central de abastos, parador de carga y terminal de pasajeros, todas ellas, inversiones cercanas a los cuarenta mil millones de pesos.

Proceso que no se culmino por falta de cultura en proceso de los Concejales y entidades cívicas y de los beneficios del mercado de capitales al igual que por las diferencias políticas marcadas entre la administración en cabeza de su alcalde y la corporación administrativa. A la fecha, después de 6 años las obras mencionadas no se han realizado, quedando aun más en la ilusión, situación que lleva más de 40 años.

A pesar que la titularización de inmuebles y de activos principales en el sector público son muy escasas, quizás las falencias obedecen a las creencias que poseen los administradores públicos locales en los trámites, solicitudes, autorizaciones y requerimientos para su consideración, como la falta de emprendimiento, cultura financiera y popular para su aplicabilidad. Por ello, la difusión y publicidad del proceso por parte de entes tanto públicos y privados en esta alternativa de financiera que ofrece el mundo actual, como medida de rompimiento a las murallas que se encuentran en todas las entidades públicas locales, permitirá la posibilidad de una fuente dinámica de financiamiento para programas y proyectos en infraestructura física, en servicios, entre otros.

Una de las ventajas más importante en la titularización de cualquiera de sus formas es el bajo costo de accesibilidad sobre el mercado financiero o bancario, por grado de intermediación, mientras que la financiación a través del mercado de capitales que tan solo obedece a bajos costos en comisiones, otra hace referencia a que no afecta la capacidad de pago, ni la parte contable de las finanzas de los entes locales, tal medida permitirá financiarse fuera del balance o lo que se denomina OFF-BALANCE

Este instrumento que ofrece el mercado de capitales, posibilitan que los entes locales desplieguen proyectos en infraestructura como impulso al desarrollo de su comunidad. Esta herramienta poco ha sido utilizada por los entes locales debido a que los administradores públicos desconocen las bondades. Por otra parte cabe señalar que los entes públicos deben propender por un plan financiero a corto y mediano plazo determinados en un marco fiscal como lo precisa la ley 863 de 2003, al prever dicho proceso los gobernantes y sus equipos fiscales podrán identificar las ventajas que ofrece el sistema de valores o de capitales.

Se espera que los administradores públicos con este trabajo, incluyan en su horizonte financiero este elemento importante para realizar diferentes programas en especial los proyectos de infraestructura en obras prioritarias y opten por obtener recursos de algunos activos inmobiliarios que tan solo les producen gastos.

Para los expertos y en especial el grupo de Oikos , es indudable que las bondades que ofrece esta figura, será utilizada masivamente por las empresas en un mediano plazo, debido a este incremento en los volúmenes emitidos, es muy probable que se llegue a tener en el mercado una estandarización de los procesos de titularización, que a su vez generarán una mayor liquidez de los mismos en el mercado secundario y por lo tanto la conformación de precios de mercado más representativos. Lo anterior, también supone la presencia de nuevos agentes en el mercado que dinamicen la figura y generen economías de escala, como podrían ser las sociedades titularizadoras.

De otra parte, se espera que los grandes proyectos de infraestructura que se adelantarán en nuestro país vayan a encontrar en la titularización su mejor aliado para generar los recursos financieros que necesitan, en el mercado nacional y en el internacional.

La titularización tendrá un papel protagónico en los próximos años, tanto por su sofisticación como por los volúmenes de negociación. Es allí donde se encontrará que esta figura contribuya en buena parte a lograr la tan deseada profundización del mercado público de valores colombiano.

Esta alternativa de financiamiento se convierte en una salida para la consecución de obras de infraestructura y de equipamiento de los entes locales como plazas de mercado, plazas de ferias, centrales de abastos, paradores de carga y pasajeros, entre obras que pueden proveer infraestructura para los entes locales