COMPACIDAD EN LAS PAUTAS DE CRECIMIENTO URBANO

En los diagnósticos desarrollados hasta la década del ’90, se afirmaba que la ciudad evolucionaba sobre patrones de urbanización claros que vuelven su futuro previsible. Las líneas de ferrocarril estructuraban el proceso de crecimiento y en torno de las estaciones se desarrollaba la estructura de centros. De estos centros a la periferia, la ciudad se va volviendo cada vez más precaria, encontrando sobre los bordes de expansión de la mancha urbana, los cuadros más preocupantes de pobreza extrema. El retraso en la construcción de redes, pavimentos y espacios públicos condenaba a sectores mayoritarios de la población a desarrollar su vida cotidiana en un ambiente precario. En la década del ’90, se observa una profunda alteración de estos patrones de urbanización. La apertura de nuevas autopistas alentó la expansión de un nuevo suburbio residencial dirigido a sectores que se desplazan en auto. En el marco de estas condiciones, ha sido urbanizada una superficie equivalente a la de la Capital Federal, en la que residen menos de 100.000 personas. Cambios normativos que exigieron una mejora de los estándares de urbanización, retrajeron la oferta de suelo urbano dirigida a los sectores populares que, excluidos del crédito, no fueron los destinatarios de las nuevas urbanizaciones. La invasión de terrenos vacantes (asentamientos) y su posterior regularización dominial fue la modalidad dominante en la conformación de nuevas barriadas, concentrando sobre terrenos poco aptos nichos de pobreza extrema. La difusión de estos nuevos patrones de urbanización impuso nuevas pautas de convivencia, desintegrando un tejido social que durante mucho tiempo supo ser integrado. En este marco, resulta indispensable impedir que estas tendencias se naturalicen, imponiendo pautas de segregación contradictorias con el carácter democrático de nuestra sociedad, lo que supone poner en discusión algunos productos inmobiliarios que promueven el desarrollo de una sociedad fragmentada.

En este marco, se plantea un dilema respecto de las características que ha de tener el crecimiento. Si predomina la expansión, de acuerdo con las actuales características del mercado de suelo, se profundizará el sprawl, incrementando la transformación de suelo rural en nuevas urbanizaciones destinadas a sectores medios y altos, quedando en manos del Estado el desarrollo de inmensos programas habitacionales destinados cubrir las demandas de la totalidad de los sectores excluidos del crédito. Como alternativa, hay quienes proponen impedir el desarrollo de nuevas urbanizaciones, induciendo la ocupación de las áreas ya urbanizadas y promoviendo la densificación del tejido que cuenta con infraestructuras. Ambas opciones presentan debilidades. La primera, porque tiende al deterioro de amplias áreas del tejido consolidado de la ciudad, que en competencia con los emprendimientos inmobiliarios de última generación, se presenta como un tejido deteriorado, con pocas posibilidades de rehabilitación. La segunda, porque profundizaría las dificultades de los sectores populares para acceder a un suelo, sumamente costoso en relación con el valor de un salario, imponiendo la necesidad de resolver con alta densidad la construcción de conjuntos de vivienda social. Se plantea, por lo tanto, el desafío de proponer una opción que contenga la expansión del área urbanizable, lo que obliga a considerar que el crecimiento de la población ha de ser absorbido incrementando la densidad del tejido existente, logrando mayor compacidad urbana. La búsqueda de una proporción entre los procesos de verticalización, densificación de la trama consolidada y expansión de nuevas urbanizaciones pasa a ser la cuestión central del futuro crecimiento. Sobre esta base, puede afirmarse que el dilema se plantea entre la continuidad de las pautas que rigieron la urbanización durante la década del ‘90, o la implantación de criterios de urbanismo que ordenen el crecimiento de la aglomeración en el marco de la ley 8912, de los decretos que reglamentan su aplicación y del sistema de planes reguladores municipales.

En Pilar, la información censal señala que la población se seguirá incrementando, duplicándose en período intercensal (10 años). Trescientos mil habitantes ingresarían en el período establecido como horizonte de planeamiento (2000/2020). Este crecimiento deberían promover la implantación de nuevos barrios residenciales, que conciban al espacio público como un ámbito de integración social, favoreciendo la habilitación de emprendimientos que permitan que los sectores populares accedan a un lote correctamente urbanizado. Debería asimismo promover la densificación del tejido ya urbanizado, sobretodo en los caso que ya cuenta con infraestructuras, alentando el incremento de los niveles de ocupación, con productos como el duplex, la casa al fondo o el desarrollo de otras formas de condominio de mediana densidad. Por último, debería alentar la transformación de centros y corredores en los que ya se observa la tendencia a la verticalización, separando las áreas de valor patrimonial, o en las que los vecinos reivindican y aún tiene sentido proteger su carácter residencial de baja densidad.

No hay ciudad sino hay densidad. La garantía de la calidad de vida es necesaria a través de un determinado nivel de densidad de viviendas. Es posible ofrecer servicios de calidad a un costo razonable en la medida exista población y pueda solventar todo el conjunto. La mezcla de grupos de renta y cultura es garantía de la cohesión social. Ese fomento se da en la medida que se ofrezca una mayor diversidad tipológica de viviendas repartidas de forma homogénea en función de cada parte de la ciudad, con una reserva de vivienda de interés social. Una red de espacios libres y equipamientos públicos bien repartida y accesible a pie.

En el marco de este proceso, la protección del territorio de la cuenca es un aspecto central sobre el que se sustenta una estrategia regional. La fragilidad de los territorios naturales y rurales es de tal magnitud frente a la acción destructiva del hombre que hay que establecer medidas de protección muy restrictivas para que no se degraden servicios de la cuenca en los sistemas de la pampa y el Delta que son emblemáticos por sus atributos paisajísticos, funciones ecológicas y recursos naturales.

Dilema 2

Se fortalecen las pautas de crecimiento difuso y desregulado Se organiza el crecimiento en el marco de nuevas pautas de urbanización

Valoración 2 Condiciones favorables Representa la continuidad del modelo de los ´90

Los inversores privados no viasualzian otros productos que la torre y los barrios cerrados

La construcción de nuevas vialidades promueva la expansión del área urbanizada La reactivación económica y el auge de la construcción favorece a los centros suburbanos

La reestructuración del sistema vial habilita nuevos puntos de intercambio

Condiciones desfavorables Se ha generalizado la crítica del modelo de urbanización de los ´90

Resultados positivos Se favorece la lógica de los desarrolladores que consiste en maximizar las ganancias con poca inversión Producir suelo urbanizado para sectores populares El crecimiento periférico se organiza en unidades integradas con buena accesibilidad y servicios Se revitalizan barrios existentes que cuentan con los servicios públicos. Parte del crecimiento contribuye a la recuperación de los centros tradicionales

Resultados negativos Agotamiento del mercado a mediano plazo Subutilización del suelo producido. Desarrollo de un tejido poco eficiente. Deja fuera del mercado a los sectores de menores ingresos

Impacto en los Servicios ecológicos La actividad agraria ha perdido terreno. Este hecho ha generado problemas de fragmentación y afectación de áreas agrario con elevado valor natural, paisajístico y con función de equilibrio territorial en las áreas, especialmente del valle de inundación de la cuenca del Río Luján. Eficiencia en el uso del suelo urbanizado

Impacto en el Metabolismo urbano Se incrementan los viajes residencia – trabajo/consumo en autos particulares.

La dispersión complica formas de recolección de residuos e incrementa la proliferación de basurales clandestinos.

Promueve tipologías edilicias que son gran consumidoras de agua y energía. Compacta la edificabilidad para garantizar buenos servicios públicos

La proximidad aumenta la probabilidad de criterios de recogida en base a las 3R

Se adopta tipologías urbanísticas que inducen menos consumos de agua y energía.