SENTENCIA No. 90-2002 TERMINACIÓN DEL ARRENDAMIENTO
BIBLIOTECA VIRTUAL de Derecho, Economía y Ciencias Sociales

 

JURISPRUDENCIA ECUATORIANA DE CASACIÓN CIVIL
 

Galo Pico Mantilla

 

 

 

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SENTENCIA No. 90-2002

TERMINACIÓN DEL ARRENDAMIENTO

SEGUNDO: En relación con los mencionados numerales de los fundamentos del recurso, se observa lo siguiente:

1. No esta considerada en la ley y concretamente no se ha producido la “…indebida aplicación de la numeración de los literales…” del artículo 28 como alega el recurrente y tampoco ha quedado derogado este artículo como también equivocadamente sostiene en el recurso. Lo que sucede es que a partir de la vigencia de la Codificación (1 de noviembre del 2000), el artículo 28 de la ley vigente a la presentación de la demanda (27 de enero del 2000) pasó a ser el número 30 de la Codificación con la modificación que se advierte de su lectura. En efecto, el referido artículo 28, en lo pertinente dice: “Art. 28.- Causales de terminación.- El arrendador podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento y, por consiguiente, exigir la desocupación y entrega del local arrendado antes de vencido el plazo legal o convencional, solo por una de las siguientes causas: a) Falta de pago de la pensión locativa de dos meses,(…)f) Subarriendo o traspaso de sus derechos, realizados por el inquilino, sin tener autorización escrita para ello …”; y el artículo 30 de la Codificación, expresa: “Art. 30.- Causales de terminación.- El arrendador podrá dar por terminado el arrendamiento y, por consiguiente, exigir la desocupación y entrega del local arrendado antes de vencido el plazo legal o convencional, sólo por una de las siguientes causas: a) Cuando la falta de pago de dos pensiones locativas mensuales se hubieren mantenido hasta la fecha en que se produjo la citación de la demanda al inquilino; … f) Subarriendo o traspaso de sus derechos, realizados por el inquilino sin tener autorización escrita para ello …”

2. El Tribunal de Casación encuentra que la sentencia atacada es clara al decir que: “…Para el caso interesa los comprobantes de depósito posteriores a agosto de 1997 que es desde cuando se reclama la mora en el pago. Al efecto, constan seis comprobantes de depósito del Banco del Pichincha que van de fs. 28 y 29 y que se inicia el dos de junio de 1998, siendo el último el de 24 de febrero del 2000.” Efectivamente, de fojas 29 y 28 se encuentran los comprobantes de depósitos bancarios, valores que a pesar de no haber sido entregados oportunamente en el Juzgado de Inquilinato ni constar en un recibo firmado por el arrendador, constituyen valores entregados al propietario a través del Banco del Pichincha, en las siguientes fechas y cantidades: 2 de junio de 1998: 400.000; 11 de agosto de 1998: 500.000; 23 de noviembre de 1998: 500.000; 9 de diciembre de 1999: 500.000; 28 de diciembre de 1999: 500.000; 24 de febrero del 2000: 500.000, cuyo total alcanza a S/. 2’900.000, es decir al canon de arrendamiento de 49 meses que, calculados desde agosto de 1997, llegan a diciembre de 1999 y además resulta evidente que, por el valor de los depósitos en cantidades correspondientes a cuatro y cinco meses cada uno, siempre existió la mora en el pago; en consecuencia, no existe la aplicación indebida de los literales a) y f) del artículo 28 de la Ley de Inquilinato alegada por el recurrente, artículo que según los fundamentos del recurso constantes en el número 1, se sostiene equivocadamente que se encontraba derogado. Por lo demás, se advierte que el razonamiento de la sentencia en cuanto a la valoración de la prueba, es el correcto ajustado a la ley y a las reglas de la sana crítica.

3. A los argumentos expresados en este número del escrito, corresponde la conclusión anterior de la Sala, en la cual se reafirma al tratarse no de una tercera instancia sino de un recurso extraordinario como es el de casación; en consecuencia no se observa la falta de aplicación o el hecho de que los magistrados “dejaron de aplicar”, como dice el recurrente en este número, los artículos 126, 144, 182, 183 y 184 inciso 3ero. del Código de Procedimiento Civil, sobre la confesión judicial, el valor probatorio, instrumento público falso, efecto de la nulidad y el enjuiciamiento penal en caso de falsedad declarada.

4. El recurrente,…, en la contestación de la demanda se limitó a excepcionarse de la siguiente manera: “…expreso que impugno la declaración juramentada, por sus (sic) total alejamiento de la verdad legal y jurídica, impugnación que la hago extensiva a las (sic) inscripción del inmueble en el que se encuentra el local materia del litigio, en virtud a que no cumple con los requisitos del Art. 45 de la ley de Inquilinato. En los demás invoco a favor del demandado la negativa pura y simple de los fundamentos de hecho y de derecho de la demanda que se servirá desecharla por carecer de fundamento legal y ser contraria a derecho.”; de manera que resulta por demás impertinente la alegación que hoy menciona en el escrito del recurso, de falta de pronunciamiento en la sentencia sobre esa declaración, no obstante que la sentencia, respecto de la contestación y las excepciones en el considerando tercero dice claramente que: “…La litis se ha trabado con las excepciones opuestas por el demandado en la diligencia de audiencia de conciliación y contestación a la demanda que obra de fs. 14 del proceso, limitándose a negar los fundamentos de la demanda luego de impugnar la declaración juramentada y la inscripción del inmueble en el cual se encuentra el local arrendado.”

5. Los artículos 273 y 277 del Código de Procedimiento Civil se refieren a la sentencia como la decisión del Juez acerca del asunto o asuntos principales del juicio y, a que la misma deberá decidir únicamente los puntos sobre que se trabó la litis y los incidentes que originados durante el juicio hubieran podido reservarse, sin causar gravamen a las partes, para resolverlos en ella; por lo tanto la sentencia atacada al haber resuelto los puntos de la litis, tampoco incurre en la falta de aplicación que sostiene el recurrente en el número 5 de los fundamentos del recurso.

6. Sobre el número 6, la conclusión es la misma, y por las razones expuestas no es válida la alegación de “violación” que hace nuevamente de los artículos 273 y 277, referidos en el número anterior.

7. Tampoco hay falta de aplicación del artículo 45 hoy 47 de la Ley de Inquilinato desde que la disposición transitoria primera, dispone que: “…Los arrendadores que al momento no tuviesen contrato escrito con su inquilino podrán acudir al Juez de Inquilinato o quien hiciere sus veces en la correspondiente jurisdicción para hacer una declaración juramentada, la que admitirá prueba en contrario y que establecerá lo siguiente: El inmueble materia de la declaración, nombres de arrendador y arrendatario, fecha en que comenzó el arriendo, duración prevista del mismo, canon inicial y actual de arrendamiento y la circunstancia de no existir contrato escrito. Esta declaración debidamente registrada servirá como documento habilitante para cumplir con el requisito establecido en el párrafo segundo del Art. 47 de esta ley, por lo que el Juez de Inquilinato que conozca de la demanda la tramitará.”; por tanto, al existir la declaración juramentada se deduce que no hay la aludida falta de aplicación sino que esta norma fue aplicada por el juzgador, y menos puede existir la errada y simultáneamente alegada “indebida aplicación” del artículo 45 de la Ley de Inquilinato. Además, resultado lógico de esta errada alegación, es la improcedencia de las otras alegaciones: falta de aplicación del artículo 341 del Código Penal y la inaplicación de los artículos 10, 11, 12 de la Ley de Inquilinato.

8. La doctrina a la que se refiere el recurrente trata de lo expresado en el número 7 y dice que: “La frase usada en la Ley No. 96 reformatoria del Art. 45 de la Ley de Inquilinato, debe entenderse en el sentido de que los contratos verbales de arrendamiento de locales urbanos pueden ser suplidos por una declaración juramentada realizada por el arrendador ante el juez, con los requisitos exigidos por dicha ley, declaración que admite prueba en contrario y que de ser necesaria servirá para los fines del Art. 45 de la mencionada Ley.”. Y,

9. La “referencia simple” que el recurrente hace en este número no dice relación a causal alguna ni a la forma de infracción, de modo que no corresponde ningún estudio ni decisión al respecto.

LÍMITES DEL RECURSO

TERCERO: La Sala dentro del marco jurídico o de los límites del recurso establecido por el propio recurrente en los términos de la casación por él presentada, observa que debió hacerlo con la precisión que el caso requiere, esto es con la indicación conjunta de la causal y la norma atribuida a cada una de ellas y con el correspondiente modo de violación acusada; y concluye que no se ha producido las infracciones alegadas por el recurrente.

CAUCIÓN, RECHAZO DEL RECURSO

VISTOS (178-2001): De conformidad con el Art. 17 reformado de la Ley de Casación, cuando el recurso de casación fuere rechazado en su totalidad, como sucede en el presente caso, el monto de la caución será cancelado por el Tribunal a quo y no por el Tribunal de Casación, por lo que nada tiene que ampliar esta Sala respecto de la sentencia dictada el 30 de abril del 2002 a las 08h50.- Notifíquese y devuélvase.

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