SENTENCIA No. 168-2003 CAUSAL PRIMERA: FALTA DE APLICACIÓN
BIBLIOTECA VIRTUAL de Derecho, Economía y Ciencias Sociales

 

JURISPRUDENCIA ECUATORIANA DE CASACIÓN CIVIL
 

Galo Pico Mantilla

 

 

 

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SENTENCIA No. 168-2003

CAUSAL PRIMERA: FALTA DE APLICACIÓN

SEGUNDO: La causal primera del artículo 3 de la Ley de Casación en la que se funda el recurso contempla tres modos de infracción de la Ley, el primero: aplicación indebida; el segundo: falta de aplicación; y, el tercero: errónea interpretación "de normas de derecho, incluyendo los precedentes jurisprudenciales obligatorios, en la sentencia o auto, que hayan sido determinantes de su parte dispositiva;".

En el caso, el cargo que hace el recurrente es el de falta de aplicación de varias normas, entre ellas, el artículo 1 de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir que el recurrente alega el hecho de que el Tribunal de instancia, en palabras de Hernando Devis Echandía-, ha “considerado inexistente una Ley que literalmente existía” (Estudios de Derecho Procesal) al momento de la contratación entre los litigantes y al de la resolución de la causa, ley cuyo texto se mantiene en vigor; en concepto de Garzonet, citado por José Duque Sánchez, el hecho de que “se niega a la situación jurídica que está bajo su alcance” (Manual de Casación Civil); y por último, en opinión de José Núñez Aristimuño, que “la infracción por omisión conduce a la violación directa de la norma; esto es, que en el caso, la situación de fondo debió ser decidida de acuerdo con el precepto que efectivamente planteaba la solución y que el juez no aplicó” (Aspectos en la Técnica de la Formulación del Recurso de Casación).

Al respecto, el mismo autor añade que “La violación de la Ley en cuanto se desconoce el contenido de la norma, se refiere a la premisa mayor del silogismo que constituye la sentencia, o sea, la norma en abstracto, y abarca un amplio y complejo concepto jurídico que va mas allá del simple desconocimiento del texto legal en su verdadero sentido. En efecto - dice -, el desconocimiento de la disposición por el juez, dentro del concepto de violación de ley, puede llegar hasta el aspecto de si la norma está o no vigente y en cuanto a sus efectos en el espacio y en el tiempo (...). Si la impugnación a la sentencia se concreta al simple desconocimiento que de la norma hizo el juez, en cuanto contradice su contenido, sería suficiente la denuncia de infracción del solo precepto o artículo que la contiene, acompañada de la argumentación que demuestre esa violación. ...”.

PROPIEDAD HORIZONTAL: PLANTA BAJA, PRIMER PISO, SEGUNDO PISO

CUARTO: El artículo 1 de la Ley de Propiedad Horizontal vigente a la época de celebración del contrato, dice: " Art. 1.- Los diversos pisos de un edificio, los departamentos o locales en los que se divida cada piso, así como los departamentos o locales de las casas de un solo piso, cuando sean independientes y tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común, podrán pertenecer a distintos propietarios. / El título de propiedad podrá considerar como piso, departamento o local los subsuelos y las buhardillas habitables, siempre que sean independientes de los demás pisos, departamentos o locales. / Se denomina planta baja la que está al nivel de la calle a que tiene frente el edificio, o a la calle de nivel más bajo cuando el edificio tenga frente a más de una calle, o del nivel del terreno sobre el que esté construido el edificio. / Se denomina planta del subsuelo la que queda inmediatamente debajo de la planta baja. Si hay más de una planta en el subsuelo, tomará el número ordinal, conforme se alejan de la planta baja. / Se denomina primer piso al que queda inmediatamente encima de la planta baja; segundo piso al que queda inmediatamente superior al primero; y así en adelante. / Los entrepisos formarán parte de la planta a la que están adscritos y no podrán considerarse como pisos independientes." (Subrayado de la Sala).

Del texto transcrito, sin duda alguna, se advierte que dentro del pertinente ordenamiento jurídico nacional hay varias definiciones claras y concretas para la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal; y, consecuentemente para todas las propiedades que se sujetan a este régimen de propiedad que, como dice la exposición de motivos de esta ley “…es el complemento lógico y necesario de la concepción técnica de los bloques multifamiliares. Una Ley que facilite la transacción de compra - venta, que determine los derechos y obligaciones de cada propietario como tal y como condómino del edificio; que establezca las limitaciones necesarias para que el derecho de unos no interfiera o dañe el derecho de otros; que dicte las normas necesarias para la regulación interna del grupo social que habita el edificio, es tan necesaria, que la mayor parte de los países la han expedido y puesto en vigencia con magníficos resultados.” (Registro Oficial No. 1069 de 15 de marzo de 1960.

En efecto, la parte de la construcción que está a nivel de la calle –dice la Ley- se denomina planta baja “a ras del suelo”, lo que anteriormente o por costumbre, es cierto, se conocía como primer piso pero que, ante la vigencia de la Ley que contiene una definición concreta de lo que es el uno y el otro pasó a ser la planta baja. En cambio, lo que se denomina primer piso es la planta, piso o “sección horizontal” que queda “inmediatamente encima” de la planta baja o “piso bajo de una casa o edificio" (Diccionario Académico de la Lengua Española) ¿Qué duda cabe ante tanta claridad? Ninguna.

Además de esto, entre las definiciones contenidas en el anexo No. 2 de el Código Municipal para el Distrito Metropolitano de Quito (Registro Oficial No. 226 de 31 de diciembre de 1997) se incluye la siguiente: “PISO O PLANTA: Nivel de la edificación que se levanta a partir del suelo incluida la que se halla a nivel más abajo (subsuelo)”, el cual también está definido, en el mismo anexo, como aquel que está inmediatamente debajo de la planta baja.

En consecuencia, en todo contrato de construcción o escritura de venta de una propiedad sujeta al régimen de propiedad horizontal cuando se diga “segunda planta alta” o "segunda planta" no puede entenderse otra cosa, que “segundo piso" es decir, siguiendo lo dispuesto por la Ley y el Código Municipal, el "que queda inmediatamente superior al primero" y éste el "que queda inmediatamente encima de la planta baja". Por tanto, en un caso como el subjúdice regulado por ley expresa, el Juez no puede acudir a otro fundamento, ni a interpretación extraña a la naturaleza del contrato que, como se dijo, no modifica ni puede modificar la ley, de modo que, cuando esto sucede, es decir, cuando el Tribunal de instancia deja de aplicar la norma pertinente al caso en disputa, la Sala de Casación de conformidad con la Ley, está obligada a casar la sentencia, atacada por el recurrente por falta de aplicación basado en la causal primera del artículo 3 de la Ley de Casación.

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

OCTAVO: Dentro del ordenamiento jurídico relacionado con las propiedades constituidas o por constituirse en propiedad horizontal, además de las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal y la regulación municipal antes citadas, se encuentra el Reglamento General de esta Ley ( Registro Oficial No. 378 de 7 de agosto de 1998), según el cual todo inmueble constituido dentro del régimen de propiedad horizontal esta sometido a las normas de la Ley y reglamentos que le corresponden, conforme al siguiente artículo: " ARTICULO 1.- RELACIONES DE COPROPIEDAD - Todo inmueble cuyo dominio estuviera constituido en condominio o declarado en régimen de propiedad horizontal estará sometido a las normas de propiedad horizontal contempladas en la Ley, este Reglamento General y a los reglamentos que cada condominio dicte para su administración, uso, conservación y reparación.

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