JURISPRUDENCIA ECUATORIANA DE CASACIÓN CIVIL
Galo Pico Mantilla
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SENTENCIA No. 48-2003
PROPIEDAD HORIZONTAL, ARRENDAMIENTO
SEGUNDO: El Art. 11 de la Ley de Propiedad Horizontal prescribe: El Presidente de la República, al reglamentar esta Ley establecerá un capítulo especial para precisar los derechos y obligaciones recíprocos de los copropietarios . El Art. 12 ordena que: El Reglamento Interno de Copropiedad contendrá las normas sobre administración y conservación de los bienes comunes, funciones que correspondan a la Asamblea de Copropietarios, facultades y obligaciones y forma de elección del administrador, distribución de las cuotas de administración entre los copropietarios y todo lo que converge a los intereses de los copropietarios y al mantenimiento y conservación del edificio. El último inciso del Art. 19 del Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal, por su parte, estatuye: Los copropietarios, en razón del derecho de uso del departamento de vivienda o del local comercial otorgado a sus arrendatarios y/o comodatarios, emanado del respectivo contrato, en caso de incumplimiento a las obligaciones por parte de éstos, asumirán dicho incumplimiento y, deberán además de solicitar el establecimiento de las sanciones antes detalladas, dar por terminado el contrato de arrendamiento o comodato y proceder a la recuperación del departamento de vivienda o del local comercial en forma inmediata, observando el procedimiento convenido en el contrato o cualquier otro previsto en la Ley.
En el inciso transcrito, cabe relievar que se impone a los copropietarios el dar por terminado el contrato de arrendamiento o comodato; de modo que no se trata sólo de una facultad sino de una obligación, máxime que en el contrato de arrendamiento que obra de fojas uno a seis del cuaderno de primera instancia, en la cláusula Sexta, la compañía arrendadora y el arrendatario convienen en que: El único comprobante será el recibo que otorgue con su firma LA ARRENDADORA o su representante y el mismo deberá ser cancelado por su recaudador. Así mismo, EL ARRENDATARIO se compromete a cancelar los valores correspondientes al Fondo Común Y Administración para el mantenimiento del Edificio, al pago de las EXPENSAS COMUNES Y ORDINARIAS, LAS CUOTAS O FONDOS EXTRAORDINARIOS, EL FONDO DE RESERVA, LOS GRAVÁMES O DE EMERGENCIA, que fijaren la Asamblea o el Directorio anualmente según lo estipula el Reglamento de Propiedad Horizontal a partir del mes de Enero de cada año . El arrendatario declara expresamente que conoce, se somete y se obliga al cumplimiento de todas y cada una de las normas prescritas en el Reglamento Interno de Copropiedad y Administración del edificio FINEC que rige para copropietarios o tenedores a cualquier título de los locales, oficinas y parqueos del Edificio sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal denominado FINEC. O sea que los contratantes se sometieron al Reglamento General de Propiedad Horizontal, cuyas cláusulas incluso transcriben en el propio documento.
ARRENDAMIENTO PARA ACTIVIDAD MERCANTIL
TERCERO: La jurisprudencia enseña que la Ley de Inquilinato es de carácter social cuando trata de satisfacer la necesidad vital de contar con un espacio de habitación, a favor de quienes no pueden adquirir vivienda propia, pero el alquiler de inmuebles para destinarlos a la actividad mercantil, por su misma naturaleza no puede ser amparado por una ley social . En el caso, la cláusula Cuarta contempla prohibición para destinarlo, entre otros fines, a vivienda. De ello se desprende que la demanda fundada también en el Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal se encuentra ajustada a derecho y ha interpretado debidamente el inciso último del Art. 19.
EXTRA PETITA, PAGO DE EXPENSAS
CUARTO: La demandante no exigió el pago de expensas comunes; al contrario manifestó que adjuntaba copia de la demanda ejecutiva presentada por los condóminos del Edificio FINEC exigiendo el pago de lo adeudado por tales expensas, no obstante lo cual el fallo pronunciado por la Sexta Sala de la Corte Superior de Justicia de Guayaquil concluye en estos términos revoca la sentencia recurrida y declara con lugar la demanda por encontrarse en mora del pago de las expensas, ordenándose la desocupación del bien inmueble por parte del demandado, debiendo éste cancelar las cuotas de expensas que hubiere a lugar hasta el momento de la desocupación. Como queda dicho, el pago de tales cuotas y expensas no fue materia de la demanda; lo que quiere decir que en el fallo impugnado se ha incurrido en lo que la doctrina llama extra petita.
