Diana Victoria Bravo Cedeño*
Estudiante
Fulton Zambrano Saltos**
Docente
Universidad Laica Vicente Rocafuerte de Guayaquil
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RESUMEN
La investigación aborda un aspecto coyuntural en la empresa RAWS S.A. que se dedica a prestar servicios inmobiliarios. Radicó en la falta de formalidad y claridad de contabilización acorde a las Normas Internacionales de Información Financiera para Pymes de los ingresos procedentes de servicios, lo que incidía en estado de resultados. En Ecuador la incorporación de las NIIF está vigente desde el año 2010 que inició el proceso y en el año 2012 para las Pymes. El objetivo general fue Analizar la incidencia de los ingresos procedentes de clientes en el estado del resultado integral de la empresa. Para cumplir se plantearon tres objetivos específicos, el uno referido a describir los servicios, un segundo que buscó establecer las formas contractuales y el tercero para determinar políticas y procesos de contabilidad. La metodología aplicada fue un estudio de caso, de tipo descriptivo y explicativo, la población investigada estuvo compuesta por siete empleados y funcionarios de la empresa, por tratarse de una población reducida no hubo muestreo sino que se recopiló información del 100 % del universo. Las principales conclusiones fueron: 1) La empresa realizaba acciones de corretaje y administración inmobiliaria al margen de una relación formal contractual, basándose en acuerdos verbales, pero por aspectos legales y contables, esto debería realizarse formalmente mediante contratos de corretaje y administración inmobiliaria; ii) La empresa dispone básicamente de dos servicios generadores de ingresos, el uno es el contrato de corretaje y el segundo es la administración inmobiliaria; y, iii) Se determinaron dos procesos contables para los dos servicios, ambos en el contexto de la Norma Internacional de información Financiera para pymes, por ser una empresa pequeña.
SUMMARY
The research addresses a cyclical aspect in the company RAWS S.A. Which is dedicated to providing real estate services? It was based on the lack of formality and clarity of accounting in accordance with the International Financial Reporting Standards for SMEs of income from services, which had an impact on the income statement. In Ecuador the incorporation of the IFRS is in force since 2010 that started the process and in 2012 for SMEs. The overall objective was to analyze the impact of revenues from customers on the statement of comprehensive income of the company. In order to comply, three specific objectives were set forth: one referring to describing services, a second that sought to establish contractual forms and the third to determine accounting policies and processes. The applied methodology was a case study, descriptive and explanatory, the population was composed of seven employees and employees of the company, because it was a small population was not sampled but collected information from 100% of the universe. The main conclusions were: 1) The company carried out brokerage and real estate management activities outside a formal contractual relationship, based on verbal agreements, but due to legal and accounting aspects, this should be formally executed through brokerage and real estate management contracts; Ii) The company has basically two income generating services, one is the brokerage contract and the second is the real estate administration; And iii) Two accounting processes were determined for the two services, both in the context of the International Financial Reporting Standard for SMEs, as a small company.
Palabras claves: Normas Internacionales de Información Financiera, Empresa inmobiliaria, Ingresos de operaciones corrientes.
Key words: International Financial Reporting Standards, Real Estate Company, Current Income.
Para citar este artículo puede uitlizar el siguiente formato:
Diana Victoria Bravo Cedeño y Fulton Zambrano Saltos (2017): “Ingresos procedentes de contratos con clientes y su incidencia en el estado de resultado integral”, Revista Observatorio de la Economía Latinoamericana, Ecuador, (marzo 2017). En línea:
http://www.eumed.net/cursecon/ecolat/ec/2017/contratos.html
http://hdl.handle.net/20.500.11763/ec17contratos
En el año 2008, la Superintendencia de Compañías del Ecuador emitió la resolución en que se estableció el cronograma de transición por parte de las empresas ecuatorianas al sistema de Normas Internacionales de Contabilidad que debería iniciarse en el año 2010 hasta el 2012 en que el 100 % de las compañías bajo su supervisión deberían estar aplicando el nuevo esquema. Esta investigación aborda un estudio de caso de una microempresa con sede en la ciudad de Guayaquil dedicada a actividades de bienes raíces con el nombre de Raws S.A.
La empresa en mención fue constituida en el año 2004, su actividad económica es la inmobiliaria, que se caracteriza por tener tres líneas de operaciones, la primera es el corretaje de bienes raíces, la segunda es la administración de inmuebles propios y la tercera es la administración de inmuebles de clientes. La empresa sujeta del análisis se dedica a dos de estas tres actividades, con ciertas particularidades de las que se ocupará este trabajo de investigación y propuesta. La primera es el operar sin ningún tipo de contrato escrito con los clientes y en segundo lugar como resultado del primer factor es que las transacciones son realizadas y registradas sin un soporte legal y contable que formalice la relación con el cliente.
La actividad de corretaje se la define como una mediación que se realiza para que dos partes celebren un contrato; para el efecto inmobiliario aplica tanto en el arrendamiento como en compra-venta. En esta línea de servicios la empresa no celebra un contrato con el cliente, sino que se ejecuta en función de un acuerdo verbal, no obstante que la transacción en algunos casos cifras de cuatro dígitos bajos y constituye buena parte de sus ingresos; de la falta de una documentación de la transacción esta no es registrada contablemente y los cobros y pagos realizados muchas veces son al margen del registro contable, lo que disminuye el control interno y la memoria financiera de las transacciones que se realiza.
En la segunda línea de negocios (administración de inmuebles propios) no existe novedad por cuanto no tiene este tipo de activos no corrientes. En la tercera línea de negocios que es la administración de inmuebles de terceros, también es realizado en condiciones de contratación con alto grado de informalidad, pero con una particularidad digna de subrayar como es el largo plazo del trabajo y la integralidad de la administración del bien inmueble, esto repercute en costos ocultos, transacciones no registradas y falta de registros suficientes que permitan un control interno adecuado
La situación que sucede en la tercera línea de negocios obedece a la relación estrecha entre empresa inmobiliaria y bienes inmuebles administrados que son parcialmente de alguno de los socios, lo que genera una dualidad que en términos formales no se registra por asumirse son las misma persona, pero en el aspecto jurídico son dos personas diferentes, una la natural y la otra la sociedad anónima.
Con el problema presentado se formuló como objetivo general del trabajo de investigación y propuesta el establecer la incidencia de una adecuada formalización y contabilización de los ingresos de contratos con clientes en el estado de resultado integral de la empresa RAWS S.A, para el período 2015 – 2017. Para cumplir el objetivo se definieron tres específicos que son i) Describir los principales servicios inmobiliarios que ofrece la empresa RAWS S.A. y sus características; ii) Establecer mecanismos contractuales adecuados para formalizar mediante la relación de negocios entre la empresa y los propietarios de los bienes que administra; iii) Determinar las políticas y procesos contables que deberán aplicarse en el nuevo esquema de NIIF y formalidad contractual entre la empresa y sus clientes.
La investigación propuesta se basó en un estudio de caso aplicado a la empresa RAWS S.A. para ello, el diagnóstico fue descriptivo y explicativo, por lo que se expusieron los diferentes efectos presentados en la empresa por la aplicación de esta norma internacional. El enfoque fue cualitativo por cuanto se exploró y definió aspectos para una adecuada contabilización y presentación de la información financiera relacionada con los ingresos de la empresa.
Las técnicas utilizadas fueron la observación no involucrada, la encuesta mediante un cuestionario estructurado en escala de Likert, entrevista mediante una guía semiestructurada y el análisis documental de archivos de la empresa, principalmente de estados financieros. Las variables de investigación involucradas fueron ingresos por servicios (dependiente) y contratos con clientes (variable independiente). La población estuvo conformada por siete trabajadores de la empresa, la mayoría del área de contabilidad. Por tratarse de una población pequeña no se aplicó técnica de muestreo sino que se tomó información al 100 % de la población.
Este acápite se referirá a las bases teóricas sobre la que se realizará el análisis del entorno académico; que para este caso, serán categorías como empresa, contabilidad, gestión financiera y servicios.
La empresa como un conjunto de contratos, es una forma de entender el proceso contable de la empresa que es un conjunto de contratos con los administradores, accionistas, gobierno, acreedores, empleados, clientes, vendedores y auditores. Estos contratos pueden ser explícitos o implícitos y cada uno de ellos generan derechos y obligaciones empresa-agente, a continuación un esquema de la relación empresa-agentes (tabla 1):
La gestión financiera es el área que impulsa toda la empresa desde ella se gestiona la inversión, financiamiento, información económico-financiera, su preocupación central es la rentabilidad y el riesgo, por tanto todo lo que ocurre en la empresa impactan en estas dos variables directivas
El sistema financiero es una de las tradicionales áreas funcionales de la gestión, hallada en cualquier organización, son de su competencia los análisis, decisiones y acciones relacionadas con los medios financieros necesarios a la actividad de dicha organización. Así, la función financiera integra todas las tareas relacionadas con el logro, utilización y control de recursos financieros (Nunes, 2013, pág. 15).
Otro concepto ampliamente utilizado es sobre contabilidad que se la define como “la ciencia que estudia el patrimonio y las variaciones que en él se producen, tiene como objeto su medición adecuada en sus diversos aspectos desde su participación (vertical), dinámica entre periodos (horizontal) y desde la perspectiva económica como la financiera” (Rey, 2011, pág. 4).
Como complemento a contabilidad, la investigación se refiere a las Normas Internacionales de Información Financiera es el conjunto de reglas que actualmente gobierna el campo de la contabilidad en cuanto a principios, sustituye a los Principios de Contabilidad de General Aceptación, a continuación una definición de las mismas, una definición de la misma es:
Las Normas Internacionales de Información Financiera constituyen un conjunto único de normas de global aceptación, comprensibles y de alta calidad basadas en principios articulados; su fin superior es que la información contenida en estados financieros sea comparable y transparente que guie a los usuarios dela información financiera como inversionistas, acreedores y otros en sus decisiones (IFRS, 2015).
Por tratarse de una empresa de servicios se introduce este concepto que es una prestación intangible que abarca un amplio conjunto de actividades tales como diseño, consultoría profesional, de salud, de educación, financieros, de franquicias, y otros; el servicio no se lo puede ver directamente pero se lo aprecia mediante la satisfacción de la necesidad, aunque puede ser algo subjetivo, su calidad no es independiente sino que está en función de la expectativa, información y conocimiento del cliente, además de lo ofertado por el prestado.
Los servicios tienen un conjunto de características que se requiere tener en cuenta para todo lo que se le relaciona; más aún para los procesos contables, tal como lo describe Idelfonso (2005) son las siguientes: i) Intangibilidad de la prestación; ii) Servicios sin forma: es concomitante a su condición de intangibilidad, carecen de forma física; iii) Simultaneidad entre producción y el consumo, por ejemplo los servicios de educación; iv) Participación del cliente en el proceso de producción; el mismo servicio puede ser diferente en función del paciente, por ejemplo los servicios de salud; v) Imposibilidad de acumular el servicio (sin inventario); vii) Creación y percepción de valor según expectativas, información, experiencia y conocimiento de productor y consumidor; y viii) dificultad de un control cuantitativo.
Los servicios de gestión inmobiliaria “Son los realizados por una persona natural o jurídica que en nombre propio o ajeno lleva a cabo una intermediación entre demandantes de negocios inmobiliarios y oferentes” (Diaz, 2016, pág. 2). Esta definición incorpora dos tipos de posibles ejecutores como son las personas naturales o jurídicos, y el concepto de negocios inmobiliarios que puede involucrar varios tipos como son: i) venta, ii) arrendamiento, iii) permuta, iv) comodato o préstamo de uso, y v) donación.
Situación Financiera de la Empresa al 2015
Las Normas Internacionales de Información Financiera establecen cuatro estados financieros básicos de la empresa que son el estado de situación financiera, de resultados, de variaciones en el capital contable y de flujos de efectivo. En esta sección se presentarán los dos primeros, mismos que son los declarados al 31 de diciembre del 2015 y serán la base sobre el que se realizará los cambios ajustados a una adecuada contabilización de ingresos por los servicios que presta.
El primero será el estado de situación financiera, en que se presentó una empresa que por el monto de las ventas se clasifica en una pequeña empresa cuyas ventas están entre 100.001 hasta US$ 1’000.000 (Presidencia de la República, 2011).
Año 2015: Al 31 de diciembre la empresa presentó una total de activos de US$ 44.125,56, de ellos el 34.21 % en corriente y 65.79 % son no corriente; cabe destacar que no presenta ningún tipo de inversión inmobiliaria en sus cuentas.
Los activos fueron financiados en un 36.77 % por pasivos corrientes, esto es de corto plazo, no existieron pasivos no corrientes. El patrimonio fue del 63.23 %. Es importante notar que aunque el capital suscrito fue de US$ 800, tiene un rubro de aporte de capital para futuras capitalizaciones por US$ 22.000, utilidades acumuladas y del ejercicio por US$ 4.716,74.
El estado de resultados correspondiente al periodo 2015 presentó ingresos por US $ 110.478,62 por venta de servicios, los sueldos ascendieron Al 19.03 %, gastos de mantenimiento y reparaciones por el 29.13 %, otros gastos por el 24.55 %, el total de gastos ascendió al 95.07 %, la utilidad fue del 4.93 % del ingreso.
Variación años 2014 al 2015: La empresa tuvo un importante crecimiento en el año 2015 con respecto al año anterior, en que sus activos crecieron un 421.25 %, tanto en corriente como en no corriente. Por el lado de los pasivos no corrientes estos fueron cancelados en su totalidad. Los pasivos crecieron un 255.19 %. El patrimonio creció un 615.76 %, cabe destacar que el rubro que generó este cambio fue un aporte de accionistas para futuras capitalizaciones de alrededor US$ 22.000.
Los ingresos de la empresa en el 2015 ascendieron a US$ 110.478,62, con un crecimiento de un 91.85 % con respecto al año inmediato anterior que fueron por US$ 57.586,10, esta duplicación obedece a un crecimiento de las operaciones regulares de la empresa.
Tipología de contrato de prestación de servicios económico-inmobiliario que suscribirá la empresa
Actualmente, la empresa realiza la gestión de un inmueble que es propiedad de los socios. Esta actividad se la realiza al margen de una formalidad mínima pues no existe ningún tipo de contrato de administración de la propiedad realizado entre los copropietarios y la empresa, esto genera una situación triangular entre los arrendadores, la empresa y los copropietarios. En que Raws carece de un documento legal que le permita una acción fluida. A continuación detalles del inmueble administrado:
Una segunda línea de trabajo es la acción de corretaje que se realiza por cuenta de terceros para la compra, venta y administración de propiedades de terceros, en general se mantiene el esquema, aunque con mayor riesgo por cuanto se trata de clientes no vinculados. Los problemas que origina el contrato se detallan a continuación:
Una vez realizada la transferencia de dominio se requerirá aplicar las Normas Internacionales de Información Financiera en los siguientes aspectos:
Ingresos de actividades ordinarias
Se aplicará la sección 23 de las Normas para Pequeñas y medianas empresas, basado que la unidad analizada está en el grupo de estas últimas. Esta sección de las normas indica que se aplicarán para la contabilización de ingresos de actividades ordinarias procedentes para este caso de la prestación de servicios.
Medición de ingresos de actividades ordinarias: Los ingresos se contabilizará al valor razonable de la contraprestación, esto implica que se tomará el valor neto deduciendo cualquier rebaja o descuento de cualquier tipo.
Contratos por Servicios de Corretaje de Bienes Raíces: Una de las fuentes de ingreso proviene de esta actividad que consiste en la compra, venta y arriendo de bienes raíces que realiza la empresa por cuenta de terceros. Las modalidades de contratación pueden ser: i) contrato abierto; ii) contrato semi-exclusivo; iii) contrato exclusivo. Conforme la siguiente definición de cada uno:
En estos, el mercado estipula por lo general las siguientes condiciones de remuneración del servicio:
El servicio de corretaje de bienes raíces involucra por lo general que la empresa incurra en desembolsos para realizar anuncios (compra, venta o arriendo) por cuenta del cliente, este monto deberá ser reembolsado por los clientes; por tanto, el egreso es con cargo al signatario del contrato.
El Proceso Contable
La Ejecución Contable
Contratos por Administración de bienes inmuebles
La administración inmobiliaria consiste en recibir propiedades para que la empresa gestione permanentemente su producción en términos de generación de ingresos por arrendamiento, a continuación las actividades involucradas:
Actividades operativas de la administración del bien inmueble
Actividades relacionadas al interior de la empresa
El Proceso Contable
Ejecución Contable de la Transacción
Las tareas de ejecución contable se realizan en dos momentos, la primera por la recepción de valores del arrendatario y la segunda por liquidación de valores con el cliente o propietario:
Modelo 1: Transacción de recepción de primer mes de arrendamiento y del depósito en garantía.
Modelo 1 A: se desprende de la transacción del modelo 1 en que se emite una factura de servicios al cliente o propietario por el importe del primer mes de arrendamiento como honorarios de corretaje.
Modelo 2: Cada mes la empresa emite factura por servicios de arrendamiento al arrendatario y recibe valores por ese concepto.
Modelo 2 -A: Una vez recibido el canon de arrendamiento, la empresa procede a emitir factura por servicios de administración de inmuebles al cliente-propietario, este valor será un porcentaje acordado del valor cobrado.
Modelo 2-B: Periódicamente, conforme lo acordado con el cliente-propietario la empresa entregará los valores a favor de este que será en neto del valor cobrado por canon de arrendamiento menos el valor del honorario por administración de inmuebles.
La empresa realizaba acciones de corretaje y administración inmobiliaria al margen de una relación formal contractual, basándose en acuerdos verbales, pero por aspectos legales y contables, esto debería realizarse formalmente mediante contratos de corretaje o de administración inmobiliaria.
La empresa dispone básicamente de dos servicios generadores de ingresos, el uno es el contrato de corretaje y el segundo es la administración inmobiliaria, en el primero es un proceso puntual y de corto plazo en que se compra, vende y arrienda por cuenta de terceros y en el segundo es una actividad de mediano a largo plazo en que la empresa asume íntegramente la administración del edificio por lo que se encarga directamente de arrendar, dar mantenimiento y administrar en general la propiedad por ello requiere un contrato que le delegue poderes para esos menesteres.
Se determinaron dos procesos contables, uno para cada servicio, ambos en el contexto de la Norma Internacional de información Financiera para pymes, por ser una empresa pequeña. La sección con que se realizó el análisis fue la de ingresos de actividades ordinarias.
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
Diaz, F. (2016). La gestión inmobiliaria. Madrid: Smachwords.
Idelfonso, E. (2005). Marketing de los servicios. Madrid: ESIC.
IFRS. (2015). International Financial Reporting Standard. Recuperado el 15 de Mayo de 2016, de http://www.ifrs.org/
Nuñez, A. (2013). Problemas de Economía de la Empresa. Madrid: UB.
Presidencia de la República. (2011). Reglamento a la estructura e institucionalidad de desarrollo productivo de la inversión y de los mecanismos e instrumentos de fomento productivo establecidos en el Código Orgánicao de la Producción Comercio y Servicios. Quito: Presidencia de la República del Ecuador.
Rey, J. (2011). Contabilidad General. Madrid: Paraninfo.
Sunder, S. (2005). Teoría de la contabilidad y el control. Bogotá, Colombia: UNC.
Superintendencia de Compañías. (2015). Superintendencia de Compañías. Recuperado el 15 de Agosto de 2016, de http://appscvs.supercias.gob.ec/portaldeinformacion/consulta_cia_param.zul
** MBA, Economista, Asesor Financiero, Contador, Docente, actualmente Catedrático y Director de Plan de Trabajo de Titulación en la Universidad Laica Vicente Rocafuerte de Guayaquil, Toda su vida se ha caracterizado por ayudar siempre los demás en el ámbito laboral y personal, por medio de sus conocimientos.
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Este artículo es editado por Servicios Académicos Intercontinentales S.L. B-93417426.